분양권 전매사기

분양권 전매는 세 가지 위험성을 동시에 포함하고 있습니다.  ‘비등기·불투명한거래·불안정한 권리’가 바로 그것입니다. 이 특수성이 바로 사기범의 침투 경로가 됩니다. 부동산 권리이전의 그늘, 그 사각지대에 가장 먼저 노출 쪽은 언제나 매수인입니다. 허위 분양권 전매와 허위 수수료 요구는 계약상 실수가 아닌, 앞서 계획된 권리기만 행위로서 매수인의 재산권을 침해할 수 있는 치명적인 문제점입니다.

 

 

분양권 전매 사기의 구조와 법적 무력감의 교차 지점

분양권은 아직 등기되지 않은 상태의 부동산 권리로, 매도인·시행사·공급기관의 정식 승계 절차 없이도 일종의 권리양도로 거래되는 ‘미등기 거래의 특수물’입니다. 이 지점이 바로 사기범죄가 개입할 수 있는 통로입니다. 「주택법」 제64조는 분양권 전매에 대해 명확한 제한을 두고 있으며, 전매 가능 시점은 지자체 고시에 따라 제한됩니다. 하지만 이를 무시한 채 가짜 계약서, 허위 위임장, 조작된 청약 당첨서류를 통해 권리를 양도하는 사례가 최근 급증하고 있습니다.

 

특히 매수인은 해당 권리의 실체를 직접 확인할 방법이 극히 제한적입니다. 청약자 본인 확인, 실명 검증, 공급계약서 열람 등이 원칙적으로 매도인 또는 중개인을 통해 이루어지기 때문입니다. 결과적으로, 매수인은 중간 단계의 정보 비대칭 구조에 놓이며, 이 구조는 바로 사기의 기반이 됩니다. 이처럼 권리자가 아님에도 양도인인 척 가장하여 분양권을 매도하거나, ‘당첨자 대행’ 등의 사기로 실제 존재하지 않는 권리를 판매하는 유형은 형법 제347조(사기죄), 민법 제110조(기망행위에 의한 의사표시 취소)의 적용 대상이 됩니다.

 

허위 수수료 요구의 기만성과 중개인의 탈법적 관행

허위 수수료는 단순한 과다청구를 넘어, 실제로 존재하지 않는 행정처리 비용, 전매동의 절차 수수료, 공급기관 명의변경료 등 법령에 근거 없는 금액을 매수인에게 청구하는 형태로 나타납니다. 이는 대부분 공인중개사를 통한 거래보다 ‘비공식 브로커’ 또는 ‘시행사 내부자’라 주장하는 자를 통해 발생하며, 그 행위는 공인중개사법 제48조 및 공정거래법 제23조 위반으로 구성됩니다.

이러한 수수료는 계약금과 별도로 ‘절차 상 필수’인 것처럼 포장되어 있으며, 일부 브로커는 자신이 마치 시행사 관계자인 양 행세하며 ‘명단비’, ‘우선 배정료’, ‘권리 이전용 임시비용’ 등의 명목으로 금액을 요구합니다. 매수인이 이를 거부할 경우 분양권 취득 자체가 불가능하다는 식의 강압이 동반되며, 이는 사실상 사기 및 강요에 해당합니다. 더욱 심각한 문제는 해당 수수료의 청구가 거래 계약서상 어디에도 명시되지 않는다는 점입니다. 결국 법적 분쟁이 발생하더라도 입증 책임은 매수인에게 전가됩니다.

 

분양권 전매 사기의 유형별 구조와 법적 적용 항목

사기 유형	주요 수법	적용 법률	대응 가능성
허위 권리자 사칭	가짜 당첨자 명의, 위조 계약서	형법 제347조(사기죄)	형사고소 가능
이중 매매	동일 분양권을 다수에게 판매	민법 제535조(계약 무효)	손해배상 청구 가능
가짜 위임장 사용	실소유자 위임 없이 거래	형법 제231조(사문서 위조)	처벌 가능
위장 공급계약서 제시	공급기관 사칭	민법 제110조(기망)	계약 취소 가능
허위 수수료 요구	전매 동의비, 명의변경비 등 허위 청구	공정거래법, 형법	반환 및 배상 청구 가능

 

매수인의 권리보호 전략과 법적 조치 수단

분양권은 아직 등기되지 않은 미성숙 권리이기 때문에, 실질적으로 ‘권리 이전의 적법성’을 검증하는 유일한 방식은 공급자 측(시행사, LH, SH 등) 확인입니다. 그러나 실무에서는 공급기관이 개인정보를 이유로 매수인에게 직접 정보를 제공하지 않는 경우가 많아, 사설 브로커의 말에 의존하게 되는 구조적 문제가 있습니다. 따라서 매수인은 반드시 계약 전 다음의 단계를 거쳐야 합니다.

첫째, 실분양자와 매수인 간 직접 통화 또는 영상통화를 통해 본인 여부와 양도 의사를 확인해야 합니다.

둘째, 공급계약서 원본과 분양대금 완납 확인증을 직접 열람하여 양도 가능 여부를 확인해야 하며, 계약서상의 양도금지 조항도 검토해야 합니다.

셋째, 수수료 항목에 대한 명확한 계약서 상 기재를 요구하여, 명확한 법적 근거가 없는 비용은 일절 납부하지 말아야 합니다.

넷째, 거래는 반드시 공인중개사를 통해이뤄져야 하며, 중개사 자격증과 중개등록번호 확인도 필수입니다.

 

매수인이 확인해야 할 핵심 정보 및 대응 전략

확인 항목	확인 방법	목적	법적 대응
분양권 명의자 확인	공급기관 질의, 영상통화	허위 명의 방지	명의사기 대응
계약서 진본 여부	공급계약서 원본 열람	허위 계약서 차단	계약무효 근거
수수료 근거 확인	계약서 조항 삽입	불법 수수료 방지	민사 반환 청구
중개사 자격 확인	공인중개사 등록번호 조회	무자격 거래 방지	중개법 위반 신고
양도 제한 여부	공급기관 규정 확인	불법 전매 차단	행정처분 회피

 

실제 사례를 통해 본 전매 사기 및 허위 수수료의 피해양상

사례1> 인천 청라지구 분양권 전매 사기 사건

2022년 말, J씨는 인천 청라지구의 한 아파트 분양권을 ‘전매 가능’하다는 설명을 듣고 5,000만 원의 프리미엄과 ‘전매 동의 처리비용’ 명목으로 300만 원을 지불했습니다. 하지만 실제로 해당 아파트는 공공분양으로 3년간 전매가 금지된 상태였고, 공급계약서는 조작된 서류였습니다. 시행사 측은 “전매 불가 단지이며 당사와 무관한 거래”라고 밝혔고, J씨는 사기죄로 경찰에 고소했습니다. 하지만 이미 피의자는 연락이 두절된 상태였고, 금전 회수는 불가능해졌습니다.

 

사례2> 세종시 분양권 브로커 수수료 갈취 사건

2023년 초, K씨는 세종시의 한 오피스텔 분양권을 ‘프리미엄 2,000만 원 + 수수료 700만 원’에 매입했습니다. 브로커는 “시행사 내부에서 명의 변경을 빠르게 처리해주는 비용”이라며 요구했으며, 이를 입금하지 않으면 계약이 취소된다고 압박했습니다. K씨는 수수료를 입금했지만 실제로는 전혀 처리되지 않았고, 시행사 역시 브로커를 전혀 모른다고 답했습니다. 이후 K씨는 법원에 민사소송을 제기해 일부 수수료에 대해 반환 판결을 받았지만, 실질적인 회수는 어려웠습니다.

 

분양권 거래의 비등기 구조와 정보 단절성은 사기 및 부당청구로 이어질 수 있습니다. 특히 매수인은 공식 시스템 밖에서 이루어지는 거래 구조에 놓여 있으며, 모든 법적 책임은 결과적으로 매수인에게 집중되는 구조라는 점에서, 계약 전에 스스로 법적 리스크를 확인할 수 있는 체계를 갖추는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

복기하기!!!

매수인은 ‘단순한 신뢰’가 아닌 ‘정확한 검증’을 우선시해야 하며, 모든 거래는 문서화·증거화된 상태에서 이뤄져야 합니다. 공인중개사를 통한 거래, 공급기관과의 직접확인, 명확한 계약서 조항 작성만이 유일한 방어선입니다. 미등기 권리를 사고파는 이 구조 속에서, 매수인이 법적 방패를 갖추지 않는다면, 계약서는 단지 종이 한 장에 불과해집니다.