전매제한 - 실거주의무

분양권 매입은 매력적인 투자 수단이자 실거주 대안이 될 수 있지만, 그 이면에는 전매제한 및 실거주의무라는 법적 장벽이 존재할 수 있습니다. 이러한 제한을 확인하지 않은 채 계약을 체결할 경우, 매수인은 의도하지 않은 계약무효, 분양권 취소, 프리미엄 손실 등 심각한 재산적 피해를 입을 수 있습니다.

 

분양권 거래 구조와 법적 규제의 이중 틀

분양권은 부동산 매수계약의 대상이지만, 일반적인 부동산 거래와는 근본적으로 다른 규제 체계를 가집니다. 「주택법」 제64조 및 동법 시행령 제73조에 따르면, 일정한 지역과 조건에 따라 전매제한이 설정되며, 「주택공급에 관한 규칙」 제53조는 공공주택에 대한 실거주의무를 명확히 하고 있습니다. 이러한 조항들은 단순한 행정지침이 아닌 법률적 효력을 가지며, 이를 위반할 경우 분양권 취소, 과태료 부과, 심지어 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 많은 매수인은 해당 규제의 존재를 사후에 인지하거나, 중개인 또는 매도인의 구두설명에 의존한 채 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 특히 분양권 시장은 일반 부동산 매매와 달리 등기 이전 단계에서 권리변동이 이루어지는 특수한 형태를 띠기 때문에, 매수인이 법률상 제한을 제대로 파악하지 못할 경우 계약 효력에 중대한 결함이 발생할 수 있습니다. 실무에서는 종종 전매제한 기간 내에 이루어진 매매가 적발되어 매수인의 권리가 인정되지 않거나, 실거주의무를 위반해 공급계약 자체가 무효화되는 사례도 있습니다.

 

 

전매제한 및 실거주의무 확인 누락의 법적 결과와 매수인의 책임범위

분양권의 전매제한은 해당 주택의 청약을 통해 실수요자에게 주택을 공급하고, 투기를 방지하기 위한 제도입니다. 그러나 매수인이 전매제한 기간임을 모르고 매매계약을 체결했을 경우, 해당 계약은 「주택법」상 무효 내지 취소의 대상이 됩니다. 이 경우 계약금이나 중도금을 지급했다 하더라도 반환받지 못하거나, 매도인이 의도적으로 정보를 은폐했다면 사기죄의 소지가 발생할 수 있습니다. 매수인의 주의의무 위반 여부는 계약의 유효성 판단에 중대한 영향을 미치며, 법원은 매수인이 기본적인 정보조차 확인하지 않았을 경우, 오히려 매수인에게 과실이 있다고 판단할 가능성이 높습니다.

 

실거주의무는 분양권의 일정 기간 실제 거주를 조건으로 부여하는 제도로, 특히 공공분양이나 특별공급을 통해 주택을 받은 경우에 해당됩니다. 실거주 요건을 위반할 경우 「주택법」 제65조에 따라 공급계약이 해지되거나, 분양대금 환수 및 일정 기간 청약제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 이와 관련된 조항은 분양공고문, 당첨자 안내서, 공급계약서 등에 명시되며, 매수인이 이를 인지하지 못한 채 분양권을 매입했다면, 실거주의무를 이행하지 못하게 되어 결과적으로 권리를 상실할 수 있습니다.

 

분양권 매입 시 전매제한 및 실거주의무 관련 주요 법률 구조

항목	적용 법령	내용	위반 시 조치
전매제한	주택법 제64조	공공주택, 민간택지 공급 시 일정 기간 전매금지	계약 무효, 과태료, 권리 소멸
실거주의무	주택공급규칙 제53조	일정 기간 실제 거주 요건 부과	계약 해지, 분양취소, 청약제한
주의의무	민법 제390조	계약 전 정보확인 책임	과실로 인한 손해 전가 가능성
중개책임	공인중개사법 제25조	중개사 설명의무	설명 미이행 시 행정처분 대상

 

 

중개인·매도인의 고지의무와 매수인의 권리 확보 전략

「공인중개사법 시행규칙」 제21조에 따르면, 분양권 거래 시 중개업자는 거래의 제한 사항, 등기 여부, 계약의 법적 효력 등에 대하여 매수인에게 명확히 설명해야 합니다. 특히 전매제한 여부나 실거주의무 존재 여부는 단순한 설명이 아니라 ‘서면 고지’의 대상입니다. 그럼에도 일부 중개인은 “이전에도 문제 없었다”는 식의 모호한 설명으로 책임을 회피하고, 매수인 역시 이에 안심하여 서류 검토 없이 계약을 진행하는 경우가 많습니다.

매수인은 반드시 다음의 절차를 통해 권리 보호를 강화해야 합니다.

첫째, 분양권 거래 전에 해당 주택의 분양공고문과 당첨자 안내서, 공급계약서 사본을 확보하고 해당 지역의 전매제한 기간 및 실거주의무 존재 여부를 검토해야 합니다.

둘째, 계약서에 ‘전매제한과 실거주의무에 관한 설명을 충분히 받았으며, 이행 가능성에 문제 없음’을 명시하여, 추후 분쟁에 대비한 증거를 확보해야 합니다.

셋째, 계약 전 지자체 건축과 또는 LH, SH 등 공급기관에 직접 확인해 법적 효력을 갖는 공적 정보를 받아야 하며, 이 정보를 중개업자와 공유함으로써 고지의무 이행 여부를 분명히 해야 합니다.

 

매수인의 실무상 확인 항목과 책임분산 전략

확인 항목	확인 방법	확인 주체	법적 보호 가능성
전매제한 여부	분양공고문, 공급계약서	매수인 직접	계약 무효 방지
실거주의무 조건	지자체, 공급기관 질의	매수인·중개사	권리 상실 방지
고지 이행 여부	중개확인설명서 서면 서명	중개사	과실 책임 분산
특약 명시 여부	계약서 조항 삽입	매수인·매도인	사후 분쟁 방지

 

실제 사례를 통한 위험 인지와 대응 조치

사례1> 경기도 성남시 분양권 매입 후 전매제한 위반으로 계약 취소

2022년 10월, G씨는 성남시 A아파트 분양권을 매입했습니다. 중개사로부터 “전매제한이 곧 해제된다”는 설명을 듣고 매매계약을 체결했지만, 실제로는 해당 단지가 공공택지 분양으로 인해 전매제한 3년의 규제를 받고 있었습니다. G씨는 이미 계약금과 중도금을 지급한 상황이었고, 계약이 무효로 처리되면서 사실상 손실을 입었습니다. 법원은 “계약 당시 전매제한 사실을 확인하지 않은 매수인의 책임이 크다”고 판단하며, 매수인의 손해배상 청구를 기각하였습니다.

 

사례2> 인천 송도국제도시 실거주의무 위반으로 분양권 취소 사례

2023년, H씨는 송도국제도시 내 분양권을 프리미엄을 주고 매입하였으나, 실거주의무가 부과된 지역임을 뒤늦게 인지했습니다. 실거주가 불가능한 상황이었지만, 계약 당시 이 조건을 확인하지 않아 공급계약이 해지되었고, 납부한 계약금은 환불되지 않았습니다. H씨는 중개업자에게 손해배상을 청구했지만, 중개인은 “분양공고문에 실거주의무가 기재되어 있었다”며 책임을 부인했고, 법원은 “고지의무는 다소 부족했지만, 매수인이 기본 확인을 소홀히 했다”고 판단했습니다.

 

매수인이 분양권 거래 시 법률 규제에 대한 인식 부족으로 실질적 손해를 입는 유형이 전형적입니다. 단순히 개발 기대감이나 프리미엄 상승만을 고려한 채 거래에 나설 경우, 행정규제에 의한 제한으로 인해 매수인의 법적 권리가 소멸될 수 있다는 점을 명확히 인식해야 합니다. 특히 분양권은 등기이전 전 단계에서 권리양도이므로, 규제 위반 시 제3자인 매수인이 직접적인 불이익을 받는 구조임을 잊어서는 안 됩니다.

 

복기하기!!!

매수인은 ‘정보제공자’의 설명에만 의존하지 말고, 스스로 해당 주택의 규제 상태를 확인하고, 이를 문서화하는 과정을 통해 법적 보호 장치를 확보해야 합니다. 부동산 거래는 단순히 가격의 문제가 아닌, 제도와 법령, 권리의 복합적 판단을 요하는 고도의 법률 행위임을 명심해야 합니다.