계약서 특약 조항 누락

부동산 계약 시 주요한 사항을 특약 조항에 누락하여 불이익을 겪는 경우가 종종 발생합니다. ‘특약 조항’ 유무는 단순한 문구의 문제가 아니라, 실질적 권리 실현의 핵심이 됩니다. 매수인은 거래 과정에서 계약서 기재 내용의 구체성을 최우선 가치로 삼아야 합니다. 구두 합의나 암묵적 동의에 의존하는 순간, 계약상 책임은 일방적으로 매수인에게 전가될 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

 

 

부동산 계약서의 구조와 특약 조항의 실질적 기능

부동산 매매계약서는 민법 제563조에 따라 성립하는 재산권 이전 계약으로, 법률상 형식보다 실질이 중시되는 계약입니다. 즉, 계약서가 반드시 일정한 양식을 갖출 필요는 없지만, 실제 분쟁에서는 기재된 조항이 전부이자 증거로 작용하는 절대적 근거가 됩니다. 이때 일반조항과는 별도로 특약 조항은 당사자 간 구체적인 의사표시와 권리·의무를 명시하는 영역으로, 계약 해석 시 법원이나 분쟁조정기관은 이를 가장 중시합니다.

특약 조항이란, 부동산 표준계약서의 틀을 넘어 당사자 간 합의된 내용을 별도로 기재한 부분입니다. 예를 들어 “에어컨 포함”, “임차인 명도 후 잔금지급”, “옥상 누수 수리 완료 조건”, “중도금은 잔금에 포함” 등의 구체적 내용이 이에 해당합니다. 이러한 특약이 누락될 경우, 당사자 간 실질적 합의가 있었더라도 계약상 효력이 없다고 해석될 위험이 존재하며, 매수인 입장에서는 실질적인 권리 보호 수단을 상실하게 됩니다. 이는 단순한 실수로 보기 어려우며, 실무상 ‘계약서상 기재 없이는 존재하지 않은 것으로 본다’는 원칙이 적용됩니다.

 

 

매수인의 권리 보장 실패와 계약 해석의 한계

계약서에서 특약 조항이 누락되었을 때 가장 큰 피해를 입는 쪽은 보통 매수인입니다. 매수인은 실체를 확인하기 어려운 정보(점유 상태, 권리관계, 내부 하자, 집기 유무 등)를 매도인에게 의존할 수밖에 없기 때문입니다. 이러한 사정은 매도인보다 상대적으로 정보 취득 권한과 시간, 전문가 조력 측면에서 불리하며, 특히 특약을 통해 확보해야 할 이익이 누락되면 계약 후 그 권리를 주장할 수 있는 법적 근거가 약화됩니다.

 

민법 제105조는 "당사자가 법률의 규정과 다른 의사표시를 한 때에는 그 의사에 따른다"고 규정하고 있습니다. 즉, 법률의 일반 규정보다 당사자 간 특약이 우선한다는 취지입니다. 하지만 이 조항이 실제로 적용되기 위해서는 해당 특약이 서면으로 명시되어 있어야 하며, 구두 합의나 문자 기록만으로는 효력이 제한되거나 입증 책임이 매수인에게 집중됩니다. 특히 민법 제137조에 따른 ‘조건부 법률행위’로서 해석되려면, 그 조건이 계약서에 구체적으로 명시되어야 합니다. 특약이 누락되면 조건 불비로 판단되어 원래의 계약 내용으로 확정되며, 매수인은 법적으로 어떤 추가 주장도 할 수 없게 된다.

 

계약서 특약 조항 누락 시 매수인의 주요 손실 항목

누락된 특약 내용	발생 가능한 문제	매수인의 손해 유형
임차인 퇴거 후 잔금 지급	명도 지연, 계약 위반 다툼	입주 지연, 비용 발생
가전제품 포함 조건	계약 후 기기 철거	대체 구매비용 발생
하자 수리 후 인도	하자 방치된 상태로 잔금 요구	수리비 전가
중도금 및 잔금 산정 기준	이중지급 또는 착오 발생	자금 유동성 위기
소유권 이전 일정	잔금 이후에도 등기 지연	담보대출 실행 차질

 

 

매도인의 책임 범위와 면책 구조의 전략

매도인은 통상적으로 계약 당시 상태로 목적물을 인도할 책임이 있으며, 계약서에 특약이 명시되지 않은 경우에는 그 외의 추가 책임을 부담하지 않는 것이 일반적입니다. 예컨대, 매수인이 “에어컨을 포함하여 양도 받는다”는 의사를 구두로 표시하였더라도 계약서에 기재되지 않았다면, 매도인이 계약 후 에어컨을 철거해도 법적 책임은 없습니다. 이는 민법 제580조 이하의 하자담보책임과는 구별되는 문제로, '사실상 상태 유지' 의무에 대한 별도의 특약이 없으면 매도인의 책임은 발생하지 않습니다.

또한 특약의 누락은 향후 분쟁 시 매도인의 방어논리로 활용되기도 합니다. 매도인은 ‘계약서 상 기재되지 않은 사항에 대해서는 동의한 바 없다’는 입장을 취할 수 있으며, 이는 법적 다툼에서 상당한 무기로 작용합니다. 특히 부동산 실무에서는 중개사가 ‘특약 미기재’에 대해 매수인보다 매도인의 편에 서는 경우가 많아, 매수인은 자신의 권리를 방어하기 위한 증빙조차 확보하지 못하는 경우가 발생합니다.

 

특약 누락 시 매도인의 면책 주장 구조와 매수인 대응 방안

상황	매도인의 방어논리	매수인의 대응 가능성
구두로만 합의된 가전 제공	계약서 미기재로 책임 없음	문자, 녹음 등 입증자료 필요
임차인 명도 관련 조건 누락	현 점유 상태 인수 조건	계약서에 조건 명시 필요
등기 지연 시기 기재 없음	일정 지연도 계약 위반 아님	잔금-등기 연동 특약 필수
하자 수리 조건 누락	계약 이후 하자 인지 책임 전가	시공확인서, 감정서 첨부 권장
대출 미승인 관련 조건 없음	자금조달 실패는 매수인 책임	대출불승인 시 해제 특약 필요

 

 

실제 사례를 통한 법적 쟁점과 실무 교훈

사례1> 경기 용인시 아파트 계약 특약 누락 사례

C씨는 아파트 매매계약을 체결하면서 “현 점유 중인 임차인이 1개월 내 퇴거하지 않으면 계약 해제 가능”이라는 조건을 구두로 합의했으나, 계약서에 이를 명시하지 않았습니다. 잔금일이 도래해도 임차인이 퇴거하지 않자, C씨는 계약 해제를 요구했지만, 매도인은 "계약서에 명시된 바 없다"며 이를 거부했습니다. 결국 법원은 “매수인이 명확한 특약 기재 없이 계약을 체결한 책임이 크며, 계약해제 요건이 충족되지 않았다”고 판단하였습니다. C씨는 입주를 못한 채 소송과 이사 비용을 감당해야 했습니다.

 

사례2> 부산 해운대 상가 매매 시 냉난방기 포함 여부 분쟁

D씨는 상가를 매수하면서 기존 설치된 냉난방기(시가 약 800만원 상당)를 인수받기로 하였고, 매도인도 이를 구두로 동의하였습니다. 그러나 계약서에는 관련 특약이 기재되지 않았고, 매도인은 잔금 직전 냉난방기를 철거해버렸습니다. 이에 대해 매수인은 손해배상을 청구했지만, 매도인은 “기재가 없으므로 이는 매수인의 일방적 주장”이라 항변하였습니다. 법원은 문자메시지, 중개인의 녹음파일 등을 인정하여 매수인의 손해를 일부 인정했으나, 전체 손해액의 절반만 인정되었습니다.

 

 

복기하기!!!

 

특약은 거래 당사자 간의 실질적 합의를 문서화하여 법적 보호를 확보하는 유일한 수단이며, 이의 누락은 법적 해석의 여지를 잃는 결정적 실수임을 명심해야 합니다.  매수인은 단순히 상대방의 구두 확약이나 중개인의 말을 믿어서는 안 되며, 모든 중요 조건은 반드시 계약서에 특약으로 명시해야만 합니다. 특약은 단지 보충 설명이 아닌, 거래의 실질적 안전장치입니다.  단지 문서의 문제가 아니라, 권리와 의무의 실질을 정하는 기준선이며, 매수인의 권리보장의 기초입니다.