주택임대차보호법 바로 알기

주택임대차보호법은 임대차 관계에서 임차인(세입자)의 권리를 강화하고 부당한 계약 해지나 불이익을 막기 위해 마련된 법적 장치입니다. 이는 세사기와 분쟁으로부터 임차인을 지키기 위한 필수 제도입니다. 

세입자 보호법의 개요 및 핵심 제도

대표적으로 「주택임대차보호법」과 「상가건물 임대차보호법」이 있으며, 두 법 모두 계약갱신요구권, 전월세상한제, 확정일자 제도, 우선변제권 등을 규정하고 있습니다. 예컨대, 주거용 주택의 경우 2년 계약 후 1회에 한해 임차인이 계약갱신요구를 하면 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없도록 하고, 전세보증금의 일정 부분을 최우선 변제받을 수 있는 권리도 보장됩니다.

최근(2023년 기준) 개정 사항으로는 계약갱신요구권 행사 시 임대료 상승률을 최대 5% 이내로 제한하는 전월세상한제가 주목받았습니다.  따라서 세입자는 급격한 전월세 인상 없이 안정적으로 거주할 수 있게 되었으며, 특히 2020~2022년 사이 폭등한 임대료 시장 안정화에 효과를 주었다는 평가도 있습니다.

 

실제 사례로 본 세입자 보호법의 적용

 

서울 동작구에 거주하던 김 모 씨는 2023년 7월 계약 만료를 앞두고 임대인이 보증금을 30% 인상하겠다고 통보했습니다. 그러나 김 씨는 계약갱신요구권과 전월세상한제 조항을 근거로 임대료 인상을 5% 이내로 제한하고 계약 연장을 요구했고, 임대인은 이를 거부할 수 없었습니다. 법적 분쟁 가능성도 있었지만 김 씨가 법 조항을 명확히 인지하고 있었기 때문에 임대인은 법 위반 우려로 기존 조건과 유사하게 계약을 연장할 수밖에 없었습니다.

또한 2023년 대구에서는 깡통전세로 인한 피해를 입은 P씨가 확정일자와 임차권 등기를 활용해 낙찰 시 최우선변제를 받을 수 있었습니다. 이러한 사례는 법적 권리를 정확히 인지하고 실무적으로 대응했을 때 얼마나 효과적인 보호가 가능한지를 보여줍니다.

 

세입자 보호를 위한 법적 수단과 한계

 

법적으로 세입자는 ▲계약갱신요구권(2+2년), ▲임대료 인상률 제한, ▲보증금 반환 청구권, ▲임차권 등기명령 신청, ▲우선변제권 등 다양한 수단을 통해 보호받을 수 있습니다. 그러나 제도 운용의 한계도 존재하는 게 사실입니다. 예를 들어, 계약갱신요구권은 최초 계약 후 1회에 한정되며, 4년 이후에는 임대인이 재계약을 거절할 수 있습니다.

또한, 임대인의 실거주 목적 계약해지는 여전히 분쟁 소지가 많습니다. 실제로 일부 임대인들이 ‘거짓 실거주’를 사유로 계약갱신을 거부한 뒤 다른 세입자에게 고액 전세로 재임대한 사례들이 심각한 사회문제로 대두됩니다. 2022년 서울시 조사에 따르면 갱신 거절 후 6개월 내 재임대한 비율은 약 15%에 달했습니다. 이에 따라 정부는 ‘거짓 실거주’ 확인을 위한 자료 제출 의무화 방안을 검토 중입니다.

 

세입자 보호를 위한  반드시 알아야 할 실무적 대응 전략

법적으로 보장된 권리를 현실에서 제대로 적용하기 위해선 몇 가지 실무 전략이 중요합니다.

첫째, 전입신고와 확정일자는 계약 체결 직후 반드시 신청해야 합니다. 이는 임차인에게 우선변제권을 보장하는 핵심 요건입니다. 둘째, 보증보험(전세금 반환보증)을 가입하면 보증금을 안전하게 회수할 수 있는 가능성이 크게 높아집니다.

셋째, 임대차계약서에는 계약기간, 임대료, 갱신 여부에 대한 내용을 명확히 기재하고, 구두계약은 지양해야 합니다. 또한 분쟁 발생 시를 대비하여 문자, 이메일, 임대인 동의 하의 녹취 등 증거 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

끝으로 분쟁이 발생하면 대한법률구조공단, 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관을 통한 무료 법률상담을 적극 활용하기를 권합니다. 

 1. 세입자 보호 관련 주요 법적 제도 표

제도명	내용	근거 법령
계약갱신요구권	2년 계약 후 1회 갱신 요구 가능	주택임대차보호법 제6조의3
전월세상한제	갱신 시 임대료 인상률 5% 이내 제한	주택임대차보호법 제6조의3
확정일자 & 전입신고	우선변제권 확보 조건 (보증금 반환 시 우선순위 확보)	동법 제3조, 제3조의2

 

2. 계약거절 사유 정리 표

구분	계약갱신 거절 가능 사유	거질 시 입증 책임
실거주 목적	임대인 또는 직계가족의 거주 필요	임대인
건물 철거	재건축·철거 등으로 실질적 거주 불가	임대인
임차인 귀책	임차인의 계약 위반(무단전대, 임대료 미납 등)	임대인

 

3. 세입자가 활용할 수 있는 실무 대응 수단 거절 시 입증

항목	설명	관련 기관/서비스
전세금 반환보증	보증금 반환 불능 시 HUG 등이 대위변제	HUG, SGI
무료 법률상담	분쟁 발생 시 초기 대응 전략 수립 가능	대한법률구조공단, LH 등
임차권 등기명령 신청	퇴거 후에도 보증금 반환 권리 확보	관할 법원

 

 

복기하기!!!

 

세입자 보호법은 임차인이 부당한 퇴거나 전세사기 등에서 권리를 지키기 위한 강력한 무기입니다. 법의 내용을 충분히 숙지하고 실무에서 적극적으로 활용하는 것이야말로 안전한 주거 생활의 기본입니다. 특히 사회적 약자인 청년, 신혼부부, 고령 세대가 이러한 권리를 알고 행사하는 것이 중요하며, 정부와 지자체의 역할도 함께 강화되어야 합니다.