전세사기 완전정복

허위임대계약서 No, 이중계약서 No, 깡통전세 No. 

요즘 뉴스에서 심심찮게 접하는 사건이지만, 많은 사람들이 '나와는 상관없는 일'이라고 생각합니다. 하지만 '나'도 예외가 아닐 수 있습니다. 왜냐하면 사기 수법이 날로 정교해지고, 피해 대상도 광범위해지는 게 현실입니다. 

 

나도 모르게 전세사기의 피해자가 될 수 있다!

특히 사회초년생이나 자녀를 둔 젊은 부부, 혹은 단독 세대 등 부동산 계약 경험이 부족한 계층이 주요 타깃이 되어 안타까움이 큽니다. 이들은 보통 공인중개사에 대한 막연한 신뢰를 가지고 계약을 진행하기 때문에, 집을 보러 갔을 때 상대가 진짜 집주인인지 확인하지 않고 넘어가는 경우가 많습니다. 또한 복잡한 용어나 계약서 조항을 완전히 이해하지 못한 채 서명하는 경우도 많습니다. 문제는 이런 작은 부주의가 나중에 수천만 원의 피해로 이어진다는 것입니다.
이 글에서는 최근 실제로 발생한 전세사기 사례를 바탕으로, 허위 계약서와 이중 계약을 중심으로 한 사기 유형을 정리하고, 이에 대응하기 위한 실질적인 전략을 구체적으로 제시하고자 합니다.

 

전세사기의 주요 유형 정리 – 허위 정보와 중복 계약의 덫

전세사기는 다양한 형태로 나타납니다. 그중에서도 가장 대표적인 것이 '허위 임대인 계약'과 ‘이중 계약’입니다. 허위 계약의 경우, 임대인이라고 주장하는 사람이 실제 소유자가 아닌 경우가 많습니다. 명의도용, 위임장 조작, 혹은 중개인과의 공모를 통해 가짜 서류를 제시하며 계약을 유도합니다. 이중 계약은 더 악질적인 유형으로, 이미 다른 세입자와 계약을 체결한 상태에서 또 다른 세입자와 계약을 맺는 방식입니다. 이 경우 선순위 세입자는 보증금 반환에 우선권이 있기 때문에, 후순위 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

아래 표는 대표적인 전세사기 유형과 그 특징, 그리고 기본적인 대응 방법을 정리한 것입니다. 

전세사기 유형	특징	기본 대응 전략
허위 임대인 계약	임대인이 실제 소유주가 아님 / 위임장 조작	등기부등본 원본 확인, 신분증 대조, 위임장 진위 검토
이중 계약	같은 집에 여러 명과 계약 체결	전입신고·확정일자 우선 등록, 중복 계약 여부 계약 전 확인
깡통 전세	집값 < 보증금 구조 / 경매 시 보증금 회수 불가능	주변 시세 확인, 보증금 반환 보증보험 가입
숨겨진 근저당권	계약 당시 등기부등본상 권리관계 고지 누락	계약 직전 등기부등본 직접 확인, 법률 상담 병행

 

이처럼 유형별로 사기의 특성이 명확하기 때문에, 대응 전략 역시 사전에 준비하면 피해를 줄일 수 있습니다.
특히 계약 전 등기부등본 확인과 전입신고 및 확정일자 확보는 필수 절차로 간주해야 합니다.

 

대표적인 사례 내용

이중계약	신혼부부 A씨는 1억 원을 보증금으로 내고 전세계약을 체결했으나, 집주인은 동일한 집을 또 다른 세입자에게 중복 계약했다. 등기부등본을 미확인한 A씨는 후순위로 밀려 보증금 대부분을 돌려받지 못했다.

허위 임대계약

자취방을 구하던 대학생 B씨는 중개인을 통해 깔끔한 오피스텔에 계약했다. 그러나 임대인은 실제 소유주가 아닌 위조 위임장을 가진 사기범이었다. 계약 후 잠적하며 보증금 8천만 원을 날렸다.

깡통전세	사회초년생 C씨는 전세 시세보다 저렴한 1억 5천만 원에 계약했으나, 해당 집은 이미 대출이 많아 실제 시세가 보증금보다 낮았다. 집이 경매로 넘어가며 보증금 대부분을 회수하지 못했다.

 

전세사기 발생 후 실전 대응  –   ‘순서’가 중요하다!

 

전세사기를 당했다면 가장 먼저 해야 할 일은 감정적인 분노가 아니라 사실 확인과 증거 수집입니다. 대부분의 피해자는 처음에 ‘설마’라는 생각으로 시간을 허비하는데, 이 시간 동안 소유권이 제3자에게 넘어가거나 경매 절차가 개시되면 피해 복구는 더욱 어려워집니다. 실전 대응은 다음과 같은 절차로 이뤄집니다.
첫째, 즉시 임차권 등기명령을 신청합니다. 이 절차는 세입자의 권리를 법적으로 주장할 수 있게 해주며, 보증금 회수 가능성을 높여줍니다.
둘째, 전세사기 수사 전담 경찰서 또는 지자체에 신고 접수를 진행합니다.
셋째, 계약서, 문자 내역, 녹취 파일, 계좌 입금 증빙 등 모든 관련 증거를 체계적으로 정리합니다.
넷째, 법률구조공단의 무료 상담 또는 지자체의 피해자 지원 센터를 통해 상담을 받습니다.
마지막으로, 다른 피해자들과 연대하여 공동 대응하면 심리적·법적 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 실제로 여러 피해자가 모여 집단 민사소송이나 형사 고발을 진행한 사례도 있으며, 이 경우 사기범이 보상을 할 가능성이 높아지기도 합니다.

 

전세사기, 사전 예방이 최고의 전략!  계약 전 이것만은 꼭 확인하자!

 

전세사기를 막기 위해선 계약 전 몇 가지 핵심 요소만 잘 챙겨도 대부분의 문제를 예방할 수 있습니다.
첫째,  등기부등본의 원본을 반드시 직접 확인하는 것입니다. 공인중개사가 제시하는 복사본은 이미 조작되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 직접 열람하거나 발급받는 것이 안전합니다.

둘째, 임대인의 신분증과 등기부상의 소유자 이름을 대조하는 것입니다. 제3자의 위임일 경우 공증된 위임장 원본을 반드시 요구해야 하며, 정당한 위임인지 여부도 판단해야 합니다.
셋째, 전입신고와 확정일자 등록은 계약 직후 3일 이내에 반드시 완료해야 합니다. 이는 나중에 권리 우선순위를 결정하는 기준이 된됩니다.

끝으로, 최근에는 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증보험 가입이 필수로 여겨지고 있습니다. 가입 조건이 조금 까다롭긴 하지만, 한 번 가입하면 경매 시에도 보증금을 대부분 회수할 수 있는 강력한 장치가 됩니다.

 

복기하기!!!

 

전세사기의 핵심은 피해자가 아무것도 모른 채, 정상적인 계약인 줄 알고 서명하게 만드는 데 있습니다.

오늘날처럼 정보가 공개된 사회에서는 조금만 주의 깊게 확인하고 절차를 따르는 것만으로도 대부분의 사기를 예방할 수 있습니다.
혹시라도 피해를 입었다면 절대 혼자 해결하려 하지 말고, 전문 기관과 법률 지원, 피해자 연대 시스템을 적극적으로 활용합니다.

당신의 보증금은 지켜져야 마땅합니다!