반응형 부동산/부동산 매수13 잔금 전 하자 발견 부동산 계약 전후 매수인은 철저한 점검과 법적 보호 장치를 준비해야 합니다. 이 과정 중 잔금 지급 직전의 하자 발견은 단순 감정적 판단이 아닌, 법적·기술적 평가를 거쳐 계약 유지 또는 해제 여부를 판단해야 해야하는 중요한 사항입니다. 부동산 거래는 단순한 물건의 교환이 아니라, 권리와 책임이 얽힌 법률 행위임을 잊지 말아야 합니다. 하자 발견 시점과 계약 유효성의 법률적 기준부동산 매매계약은 민법 제563조에 따라, 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약속하고 상대방은 대금을 지급하기로 약속함으로써 성립하는 유상계약입니다. 일반적으로는 계약서에 서명한 시점에서 계약의 효력이 발생하지만, 이 효력이 하자 발견에 따라 소멸하거나 수정되는 것은 아닙니다. 특히 잔금 지급 전 하자가 발견된 경우.. 2025. 7. 7. 부동산 취등록세 부동산을 매수할 때 가장 먼저 마주하는 세금은 취득세이며, 그 다음이 등록면허세입니다. 많은 매수자가 ‘부동산 가격만 마련하면 된다’고 착각하지만, 실상은 ‘세금 포함 자금 설계’가 매수 계획의 시작점입니다.부동산 매수는 단지 ‘얼마짜리 집을 사느냐’의 문제가 아닙니다. 그것은 ‘세금과 비용을 모두 포함하여 얼마를 지불해야 하느냐’의 문제입니다. 취득세와 등록세는 고정비용이 아닌, 조건과 구조에 따라 달라지는 유동비용입니다. 이를 간과한 매수는, 계약 당시의 흥정에서 이겼더라도 실질적으로는 패배자가 되는 결과로 이어질 수 있습니다. 부동산 취득세와 등록세: 법률로 설계된 ‘초기부담의 공식’ 취득세는 「지방세법」 제11조에 따라 부동산의 ‘과세표준 금액’에 세율을 곱하여 산정되며, 과세표준은 통상적으로 ‘.. 2025. 7. 6. 부동산 대출 한도 부동산을 매수하면서 금융기관의 대출은 단순한 자금조달 수단을 넘어 거래의 성사 자체를 결정짓는 중요한 요소입니다. 그러나 많은 매수자들은 “대출이 나오겠지”라는 막연한 기대 아래 사전 준비 없이 계약을 진행하다가 낭패를 보곤 합니다. 대출 가능 여부는 개인의 신용도뿐 아니라, 부동산의 담보가치, 법적 제한, 담보 설정 가능성, 금융정책의 시점 등에 따라 다층적으로 결정되므로 반드시 사전에 면밀한 검토가 필요합니다. 금융 구조 안에서의 대출 한도: 법과 시스템이 허용하는 경계선 부동산 담보대출의 핵심 판단 기준은 '담보가치’입니다. 이는 감정평가액과 시세, 공시지가를 바탕으로 산출되며, 금융기관은 이를 기준으로 '담보인정비율(LTV)'을 적용하여 대출 한도를 산정합니다. LTV는 지역·부동산 종류·투기과.. 2025. 7. 6. 등기 명의자와 실소유자 불일치 부동산 거래는 일생일대의 결정이자, 고액 자산의 이동이 수반되는 복잡한 법률행위입니다. 계약의 성립 요건은 단순한 계약서 작성이 아닌, 적법한 처분권자의 존재를 전제로 합니다. 등기 명의자와 실소유자의 불일치라는 법적 불일치는 거래의 본질을 무력화시키며, 매수자에게 치명적인 경제적 손실을 초래할 수 있습니다. 따라서 거래 당사자 확인은 선택이 아닌 의무입니다. 등기 명의자와 실제 소유자의 불일치: 계약 체결의 법적 제약 부동산 거래의 핵심은 소유권의 이전이며, 그 전제 조건은 거래 상대방이 해당 부동산의 ‘법률상 정당한 처분권자’라는 점입니다. 이때 등기부등본상 명의자가 곧 소유자라는 것이 전제되지만, 현실에서는 그렇지 않은 경우가 존재합니다. 예컨대 명의신탁, 사망으로 인한 상속절차 지연, 부동산.. 2025. 7. 6. 임차인이 있는 집 매수 부동산 매매에서 ‘소유권 이전’은 단지 형식상의 절차일 뿐, 진정한 의미의 권리는 그 공간을 자유롭게 사용할 수 있을 때 비로소 완성됩니다. 그렇기에 매수인의 입장에서는 임차인의 존재 여부와 계약 조건을 명확히 파악하는 것이 매우 중요하며, 이를 간과하면 실거주 목적은 물론 수익형 부동산 운용에도 큰 지장을 초래하게 됩니다. 궁극적으로, 매수인은 ‘소유자가 되었다’는 사실에 만족해서는 안 되며, 권리행사가 가능한 상태인지, 그 권리를 침해할 요소가 없는지 확인하는 것이야말로 현명한 매수인의 자세입니다.임차인이 있는 매매, 매수인의 권리와 의무는 어디까지인가?임차인의 존재는 단순한 ‘입주지연’ 문제가 아닙니다부동산 매수에서 ‘등기부등본 확인’이나 ‘실거래가 분석’만큼이나 중요하면서도 종종 간과되는 것이 바.. 2025. 7. 5. 시세 vs 실거래가 부동산 매매에서 가격은 단순한 숫자가 아니라 권리와 책임, 세금과 자산 가치의 총합을 반영한 지표입니다. 인근 시세 및 실거래가를 분석하지 않고 매수에 임하는 것은 눈을 가린 채 계약서에 서명하는 것과 다르지 않습니다. 부동산 시장은 생각보다 정보의 비대칭성이 심각하며, 중개사나 매도인이 제시하는 가격이 ‘합리적’이라는 보장은 어디에도 없습니다. 궁극적으로, 지금의 매수 가격이 미래에도 설명 가능한 가격인지 스스로에게 납득되어야 합니다. 인근 시세와 실거래가 비교, 매수인의 손익을 가르는 마지막 계산기 시세 확인 없이 계약을 서두른 대가는 혹독할 수 있습니다.부동산 매수에 있어 ‘계약 체결’은 끝이 아니라 진정한 시작입니다. 특히, 매수인께서 간과해서는 안 되는 핵심 사항 중 하나는 인근 시세 및 실거.. 2025. 7. 5. 이전 1 2 3 다음 반응형
