'현 시설 상태' 특약

‘현 시설 상태(as-is)’ 특약은 부동산 매매에서 매도인의 책임을 줄이기 위한 실무적 장치이지만, 법적 효력이 절대적인 것은 아닙니다. 매수인이 하자의 존재를 인지하지 못했거나, 매도인이 고지 의무를 누락한 경우 해당 특약은 무효로 판단될 수 있으며, 오히려 분쟁의 근거가 되기도 합니다 위반한 경우에는 특약이 무효가 될 수 있습니다. 따라서 이 특약은 신중히 활용해야 하며, 명확한 고지와 문서화가 병행될 때 비로소 안전한 계약 수단이 됩니다.

 

‘현 시설 상태(as-is)’ 특약의 법적 효력과 그 이면에 숨겨진 함정

 

부동산 매매 계약에서 흔히 볼 수 있는 문구 중 하나가 바로 ‘현 시설 상태 그대로(as-is)’ 특약입니다. 이는 매수인이 부동산을 현재 상태 그대로 인수하겠다는 의미를 포함하며, 매도인은 해당 부동산의 하자나 노후 정도에 대해 별도의 책임을 지지 않는다는 전제로 작성되는 특약입니다. 언뜻 보기엔 매도인에게 유리한 조항처럼 보일 수 있으나, 실제로는 이 특약의 해석과 효력은 단순하지 않으며, 법적 분쟁의 출발점이 되기도 합니다.

 

‘as-is’ 특약이 유효하게 작동하기 위해서는 하자의 존재 자체가 매수인의 인식 하에 있었고, 그 인식이 계약의 전제 조건으로 수용되었는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 즉, 매수인이 해당 부동산의 하자나 문제를 명백히 인지하고도 계약을 체결했다는 점이 입증돼야만이 특약은 실질적인 면책효력을 발휘하게 됩니다. 민법 제580조는 매도인의 하자담보책임을 규정하고 있는데, 계약 당시 하자를 몰랐다면 매도인은 일정한 책임을 부담해야 하며, 'as-is' 특약이 있다 하더라도 무조건적으로 그 책임이 면제되는 것은 아닙니다. 따라서 이 특약은 절대적인 면책 조항이 아니라 제한적 면책 조항으로 이해해야 하겠습니다.

 

예컨대, 구조체 균열, 지하수 침투, 전기 배선의 위험성, 상수도 누수 등의 비가시적 결함은 전문지식 없이 매수인이 파악하기 어렵습니다. 따라서 단순히 "현재 상태로 인수함"이라는 특약 한 줄로 매도인이 면책을 기대하는 것은 무리일 수 있습니다. 법원은 이런 경우 계약 당시의 설명, 부동산 상태, 매수인의 이해도 등을 종합적으로 판단해 특약의 효력을 제한적으로 해석하는 경향이 있습니다.

 

구분	법적 의미	한계점 및 주의사항
as-is 특약의 정의	현재 상태 그대로 부동산을 인수한다는 매수인의 동의	명백한 하자에 대한 고지를 누락하면 효력 무효 가능성 존재
하자담보책임과의 관계	일반적으로 하자담보책임 면책 목적	고의 또는 중대한 과실로 인한 하자는 면책 불가
계약서 문구의 중요성	특약이 계약서에 명확히 기재되어야 법적 효력 인정	구두 합의 또는 추상적 문구는 법적 해석에서 불리하게 작용
매수인의 주의의무와 한계	매수인도 일정 수준의 하자 확인 책임 존재	육안으로 확인 불가능한 하자(숨은 하자)는 여전히 매도인 책임 가능성

 

사례 1> ‘as-is’ 특약에도 불구하고 손해배상 판결 받은 매도인

서울 동작구에서 오래된 다가구주택을 매도한 K씨는 계약서에 ‘현 상태 그대로 인수함’이라는 특약을 기재하고 매매를 체결하였습니다. 그러나 매수인 L씨가 입주 후 확인한 결과, 건물 지하층에 지속적인 누수가 있었고, 해당 문제는 과거 수차례 보수 이력이 존재했음이 드러났습니다. 매도인은 “as-is 특약으로 모든 책임을 면제받는다”고 주장했지만, 법원은 '해당 하자가 중대하고 반복적이며, 매도인이 사전에 이를 알고 있었음에도 고지하지 않았다'는 이유로 손해배상 책임을 인정하였습니다. 이 판결은 ‘as-is’ 특약이 하자에 대한 모든 책임을 무조건적으로 면책시키지 않는다는 법적 판단을 잘 보여주는 사례입니다.

사례 2>특약과 설명 책임을 명확히 구분해 면책된 사례

반면 경기도 성남시의 또 다른 사례에서는 매도인이 as-is 특약을 명시하고, 부동산 상태에 대한 상세한 설명서와 사진을 매수인에게 제공하였으며, 매수인이 직접 현장을 수차례 점검한 후 계약을 체결한 바 있습니다. 계약 후 소소한 하자가 발견되었으나, 법원은 '매수인이 해당 하자의 존재를 인지할 수 있는 위치에 있었고, 설명 자료가 충분했으며, 계약서 특약에도 명확한 면책 내용이 포함되어 있다'는 점을 들어 매도인의 책임을 인정하지 않았습니다. 이 사례는 문서화와 정보 제공이 병행된 as-is 특약이 실제 분쟁을 막는 방패로 작동할 수 있음을 보여줍니다.

 

 

계약의 완성은 신뢰가 아닌 검증 위에서 성립

이러한 사례들을 종합해 보면, ‘as-is’ 특약은 단순한 한 줄의 문구가 아닙니다. 이는 계약 당사자 간의 신뢰와 책임, 하자 고지 의무와 정보 접근성, 그리고 사전 확인 절차에 대한 결과물로 작용합니다. 매도인이 하자의 존재를 고지하지 않았거나, 매수인이 이를 명확히 인지하지 못한 상태에서 작성된 ‘as-is’ 특약은 법적 효력을 상실하거나 제한적으로 인정될 수밖에 없습니다. 특히 눈에 보이지 않는 설비 문제, 구조적 결함, 내외부 균열, 누수, 곰팡이, 결로 등은 그 심각성에 따라 명백히 ‘은폐된 하자’로 간주될 수 있으므로, 그 존재 여부를 양 당사자가 사전에 철저히 확인하고 협의하는 절차가 필수적입니다.

 

 

‘as-is’ 특약에 추가해야 하는 문구

따라서 계약서 작성 시 다음과 같은 문구를 추가하는 것이 바람직합니다. 
“본 계약의 매수인은 해당 부동산을 계약 전 충분히 점검하였으며, 이에 따른 현재의 물리적 상태 및 노후 정도를 모두 인지하고, 이로 인한 민·형사상 이의를 제기하지 않기로 한다. 단, 고의로 은폐되었거나 계약 전 고지되지 않은 중대한 하자에 대해서는 매도인이 민법상 책임을 진다.”
이와 같이 단순히 특약 삽입에 그치지 않고 그 범위와 예외 사항을 명확히 규정하는 것이 향후 법적 분쟁을 줄이는 열쇠가 됩니다.

 

 

복기하기!!!

문구가 아니라 맥락이 책임을 결정합니다.

부동산 매매에서 ‘현 시설 상태’ 특약은 매우 유용한 도구일 수 있지만, 동시에 섣불리 사용하면 오히려 법적 책임을 강화시키는 도화선이 될 수도 있습니다. 결국 이 특약은 문구 그 자체보다 계약 체결 당시 당사자의 정보 비대칭, 고지 여부, 하자의 본질과 인지 가능성이라는 맥락 속에서 해석되기 때문입니다.

매도인께서는 ‘as-is’ 특약을 단순한 방패로 삼기보다는, 매수인에게 명확한 정보를 제공하고, 문서로서 책임 범위를 구체화하는 방향으로 접근하셔야 하겠습니다. 매수인 또한 계약 전 철저한 실사와 확인을 통해, 나중에 후회하지 않도록 대비하셔야 할 것입니다.