'분양권' 전세사기 대응

분양권 전세사기의 정의 및 증가 배경

분양권 전세사기는 미등기 신축 아파트(분양권 상태)에 대해 전세계약을 체결하여 세입자에게 전세금을 편취하는 신종 사기 수법입니다. 이는 등기부등본 상 권리관계가 완성되기 전에 계약이 이뤄지기 때문에, 세입자는 대항력과 우선변제권을 확보하지 못하는 것이 주요 문제입니다. 최근 국토교통부 및 금융감독원의 발표에 따르면, 2023년 이후 신축 아파트 분양권을 활용한 사기 피해가 증가세를 보이고 있으며, 그 원인은 다음과 같습니다.

• 부동산 경기 침체로 미분양 아파트가 증가하고, 분양권 보유자(실소유자 또는 사기범)가 자금 확보를 위해 허위 계약을 진행
• 등기 전 세입자 보호의 법적 공백을 악용
• 공인중개사가 권리 분석을 소홀히 하거나 공모하는 경우가 존재
• ‘전입+확정일자’ 조차 법적으로 보호받기 어려운 구조

구분	기존 전사사기	분양권 전세사기
주요대상	구축주택, 깡통전세	신축 미등기 아파트
핵심수법	담보가치 과다평가 후 이중계약	등기 전 분양권 허위전세계약
피해보호	임대차보호법으로 일부 보호 가능	대항력·우선변제권 취득 불가
대표사례	허위 근저당 미공시, 이중임대	미등기 상태에서 복수 전세계약 체결

 

 

분양권 전세사기의 법률적 구조 및 제도적 허점

한국의 주택임대차보호법은 ‘등기된 부동산’을 기본 전제로 대항력(전입신고)과 우선변제권(확정일자 부여)을 인정합니다. 그러나 분양권 상태의 아파트는 등기부 등본에 등록되지 않았기 때문에, 세입자는 법률상 임차인으로서 권리를 인정받기 어렵습니다. 다음은 법적 문제점입니다.

• 등기 전 주택에 대한 전세계약 효력 미약: 민법상 ‘목적물의 특정’이 어려운 분양권 상태에서는 전세계약 자체의 효력이 불분명합니다.
• 대항력 상실: 전입신고를 해도 등기부상 소유자가 등록되지 않아 대항력이 발생하지 않음
• 우선변제권 부여 불가: 확정일자를 부여받아도 경매 시 우선순위에 들어가지 못함
• 공인중개사의 설명의무 부족: 공인중개사가 이러한 위험성을 명확히 고지하지 않아 중개상 책임이 불분명해짐

법적 기준	등기된 주택	미등기된(분양권)주택
전입신고 대항력	O (가능)	X (불가능)
확정일자 우선변제권	O (가능)	X (불가능)
임대차보호법 적용	O	△ (불명확)
소유권 이전 여부	이미 이전	분양자 명의 상태

 

 

분양권 전세사기의 대응책과 제도개선 방향

이러한 신종 전세사기에 대한 대응책은 입법적 보완과 실무상 주의 강화로 구분할 수 있습니다.

 

① 세입자 관점 대응 방안

• 등기 전 주택과 계약 시 반드시 임대인의 소유권 확인 및 분양계약서 사본 확보
• 보증보험 가입 여부 확인: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등은 분양권 임대에 대해 가입 거절하는 경우 많음. 반드시 사전 확인.
• 계약 시 특약사항에 등기이전 후 확정일자 부여 및 대항력 확보를 조건으로 명시
• 공인중개사와 계약 시 책임한계 조항 추가: 계약 불이행 시 손해배상청구 가능성을 고려

② 정부 및 제도 개선 과제

• 미등기 주택에 대한 임대차보호법 적용 범위 확대 필요
• 공인중개사의 책임 강화 및 분양권 전세거래에 대한 등록제도 도입
• 분양권 상태에서 전세보증보험 가입 가능 여부에 대한 가이드라인 법제화

 

실제 분양권 전세사기 사례 3건 분석

 

사례 1.

인천 미추홀구 신축아파트 복수계약 사기 (2024년 3월)

A씨는 인천의 신축 미등기 아파트 분양권을 이용해 3명의 세입자에게 각각 전세계약을 체결하고 총 5억 4천만 원을 편취했습니다. 이후 분양권 명의를 제3자에게 넘기고 잠적하였습니다. 세입자들은 전입신고와 확정일자를 받았지만 모두 대항력과 우선변제권이 부정되었고, 보증보험도 가입되지 않아 피해를 입었습니다.

 

사례 2.

경기 화성시 동탄2신도시 계약취소 전세사기 (2024년 10월)

피해자 B씨는 분양권 상태인 아파트에 전세계약을 체결했으나, 실제로는 분양계약이 이미 해지된 상태였습니다.

임대인은 계약이 정상 진행 중인 것처럼 속이고 보증금 1억 2천만 원을 수령 후 종적을 감췄습니다. B씨는 공인중개사에게 책임을 물으려 했지만, 중개사는 "분양계약 해지 여부를 몰랐다"고 주장해 배상 책임 분쟁이 발생 중입니다.

 

사례 3.

서울 강동구 둔촌동 전세사기 미등기 피해 (2025년 1월)

신축 대단지 아파트의 한 호실에 대해 분양권자 명의로 임대차계약을 체결한 C씨는 등기 이전이 늦어지는 사이 건설사가 분양권 해지 및 환불을 진행하면서 피해를 입었습니다. C씨는 전입신고와 확정일자를 마쳤지만, 해당 주택이 등기되지 않은 상태였기 때문에 법적 보호를 받지 못하고 전세금 전액을 잃었습니다.

 

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분양권 전세사기, 예방이 최선!  제도개선이 필수!

분양권 전세사기는 전통적 전세사기와 달리 법의 사각지대를 악용한 구조적인 사기입니다. 세입자는 계약 전 반드시 부동산 등기 상태 확인, 보증가입 여부 점검, 공인중개사의 책임소재 명확화 등의 철저한 사전조사를 해야 하며, 정부는 제도적 보완을 서둘러야 할 시점입니다. 전세 사기의 양상이 복잡해지고 있는 만큼, 전문가의 자문과 법적 검토를 병행하는 것이 안전한 계약의 출발점입니다.