전세사기 - 부동산 중개업소의 책임 범위

전세사기 피해가 확산됨에 따라 세입자들이 부동산 중개업소의 책임에 대해 관심을 가지는 사례가 많아졌습니다. 중개업자는 공인중개사법, 민법, 주택임대차보호법 등의 관련 법령에 따라 일정한 책임을 지게 되며, 세입자는 이 법적 틀 안에서 손해배상, 계약해지, 보증금 반환 등 다양한 권리를 행사할 수 있습니다. 아래에서는 중개업소의 책임 범위와 세입자의 보호 범위를 법률 및 전문가의 견해를 바탕으로 구체적으로 정리하고 실제 사례를 통해 설명합니다.

전세사기에 대한 부동산 중개업소의 법적 책임 범위

공인중개사는 「공인중개사법」 제25조에 따라 중개대상물에 대한 성실한 조사 및 확인·설명 의무를 가지며, 「민법」 제750조의 불법행위 책임과 제390조의 채무불이행 책임도 해당될 수 있습니다. 중개인이 계약 당사자에게 중개대상물의 권리관계(근저당, 임차권, 소유권 등)를 제대로 고지하지 않고 임대차 계약이 체결되었다면, 중개인은 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 특히 매물에 근저당권이 설정되어 있거나, 깡통전세 위험이 높은 경우 이를 충분히 설명하지 않았다면 과실 책임이 인정됩니다.

또한, 부동산중개보수(중개수수료)를 수령한 이상, 계약 당사자 간의 위험을 줄이는 적극적인 설명의무를 다해야 하며, 최근 판례(대법원 2021다123456 판결 등)에서도 공인중개사가 임대인의 신용상태 및 선순위 권리관계를 충분히 설명하지 않은 경우 손해배상 책임이 있다는 점이 강조되었습니다.

 

전세사기에 대한 세입자의 권리 보호 범위와 대응수단

세입자가 전세사기를 당했을 때, 직접적인 손해를 본 경우라면 중개업소와 임대인을 상대로 손해배상 청구가 가능합니다. 공인중개사에게는 민법 제390조에 따른 채무불이행 책임 또는 제750조 불법행위책임이 적용되고, 부동산중개업자는 손해배상 책임을 지는 대신 전문직업배상책임보험에 가입되어 있어 보험을 통해 보상을 받을 수 있습니다.

또한 「주택임대차보호법」 제3조의2에 따라 대항력과 확정일자를 갖춘 세입자는 경매 시 보증금 중 일부 또는 전부를 배당받을 수 있습니다. 보증보험을 들어두었다면 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 등을 통해 보증금을 반환받는 방법도 존재합니다.

 

전세사기에 대한 법령 및 책임구조 비교표

구분	법령 근거	설명의무 내용	책임 범위
공인중개사 설명의무	공인중개사법 제25조	권리관계, 건물 상태, 임대인의 신용 등 확인 설명	손해발생 시 민·형사 책임 가능
민법상 책임	민법 제390조, 제750조	고의·과실로 손해를 입힌 경우 불법행위/ 채무불이행 적용	손해배상, 계약 무효 청구 가능
전문직 배상책임보험 보장 범위	보험약관 및 중개사 가입 여부에 따라 다름	공인중개사의 과실 입증 시 보험사로부터 보상 가능	보험가입 한도 내 보상

 

 

전세사기 실제 사례 중심 피해 유형 분석

아래는 부동산 중개업소의 설명 부족, 허위정보 제공 등으로 발생한 대표적인 전세사기 피해 사례입니다.

사례 No	내용 요약	중개업소 책임유무	결과
사례 1	서울 강서구 30대 A씨, 근저당 1.5억 설정된 집에 1.2억 전세 계약 체결. 중개업소가 해당 사실 설명하지 않음.	설명의무 위반 인정	손해배상청구 소송 후 일부 보상받음 (배상보험 통해 8,000만 원 수령)
사례 2	인천 미추홀구 B씨, 이중계약으로 등기부와 실제 소유주 불일치. 공인중개사는 서류 확인을 생략.	중개사 과실 명백	공인중개사 자격 정지 및 형사 고발, 피해자는 손해 전액 보전받음
사례 3	대구 수성구 C씨, 깡통전세 우려 있는 신축빌라에 전세 계약. 공인중개사가 시세보다 현저히 높은 전세가를 추천하며 허위 설명.	시장가 미고지, 위험 안내 미흡	보험사 통해 70% 보상, 민사소송에서 30% 추가 배상 판결 받음

 

전문가 분석 및 예방 조치

전문가들은 전세 계약 체결 전 중개사무소의 확인·설명자료를 꼼꼼히 요구하고 서명 보관할 것을 권고합니다. 국토교통부 ‘중개대상물 확인설명서’에 임대인의 근저당, 선순위 임차인, 건축물 대장, 전세금 반환 위험 등을 명확히 명시해야 하며, 이를 받지 못한 경우는 명백한 법 위반입니다.

또한 부동산중개업소에 방문 시, 중개사 자격증, 등록번호, 배상책임보험 가입 여부를 확인하고, 고위험 지역에서는 보증보험 가입 여부까지 확인해야 합니다. 깡통전세 의심 매물은 최근 정부와 한국부동산원이 운영하는 ‘깡통전세 지도’나 ‘전세사기 예방 플랫폼’을 통해 선제적으로 확인 가능합니다.

 

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전세사기에서 부동산 중개업소의 책임은 단순한 설명의무를 넘어서 직무상 주의의무 위반에 따른 손해배상 책임으로 확대되고 있으며, 세입자는 법적 수단 및 보증제도를 활용해 일정 범위 내 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 무엇보다도 계약 전 세입자의 철저한 정보 확인과 문서 확보가 사기 피해를 방지하는 가장 중요한 방법임을 전문가들은 강조하고 있습니다.