전세사기 피해자 구제방법

 

전세사기 피해의 실태와 유형: 생존권을 위협받는 세입자들

전세사기는 단순한 재산상의 피해를 넘어, 국민의 주거 안정과 생존권을 직접적으로 위협하는 심각한 사회문제다. 최근 국토교통부, 서울시, 법무부 등 정부기관이 발표한 통계에 따르면, 2023년 기준 전국 전세사기 피해 접수 건수는 3만 건을 초과했으며, 이 중 수도권에만 약 80%가 집중되었다. 특히 '깡통전세(담보가치 이하 전세금)'와 '이중계약', '명의도용'과 같은 방식이 주된 유형으로 확인된다. 실제로 2024년 인천 부평에서 전세로 거주 중이던 30대 여성 A씨는 임대인이 제3자에게 집을 매도하며 전입신고조차 할 수 없도록 한 사례로 큰 피해를 입었다. 집주인은 전세계약 직후 세입자의 전입과 확정일자 등록 이전에 임의경매를 신청했고, A씨는 법적으로 보호받지 못한 채 보증금 1억 5천만 원을 잃게 되었다.

 

이러한 피해는 대부분 법률 지식이 부족한 사회초년생, 외국인 거주자, 1인 가구 등을 대상으로 집중된다. 전세사기범들은 건축 허가를 받지 않은 신축 빌라나 다세대주택을 대상으로 일종의 ‘전세 돌려막기’를 시도하고, 세입자의 전세보증금으로 다른 건물의 금융부채를 상환하거나, 허위 등기부등본을 제시하여 다수의 세입자에게 중복 계약을 체결한다. 그 결과, 세입자들은 확정일자나 전입신고 등 권리 확보 절차가 미흡할 경우 우선변제권조차 잃게 되어 퇴거 후에도 보증금을 돌려받지 못하고 법적 다툼에 휘말리게 된다.

피해자들의 고통: 현실적인 경제·정신적 타격

전세사기 피해자들은 단순한 금전적 손실을 넘어 극심한 정신적·신체적 피해까지 겪고 있다. 최근 서울시가 조사한 전세사기 피해자 지원 대상자 1,200명 중 약 64%가 우울감과 불면증, 불안장애를 호소하고 있으며, 약 15%는 병원 진단서를 통해 정식 치료 중이라고 밝혔다. 특히 청년·신혼부부 계층은 보증금이 전 재산이나 다름없기에 사기 피해 후 경제활동을 포기하거나 신용불량자가 되는 경우도 많다.

2023년 말 경기도 고양시의 한 사례에서는 신혼부부 B씨 부부가 전세보증금 2억 원을 날린 뒤, 남편이 극단적인 선택을 시도했고, 부인은 임신 중 정신과 치료를 병행하고 있다는 뉴스가 보도되며 국민적 공분을 일으켰다. 문제는 피해자가 처한 현실적인 난관이다. 대부분의 세입자는 보증금 반환을 위한 소송이나 임차권등기명령을 이해하거나 준비할 법률적 여력이 없다. 일부는 보증금을 돌려받기 위해 변호사를 선임하지만, 소송비용이 수백만 원에 달하고, 가해자 재산이 없어 사실상 회수가 불가능한 경우도 많다.

 

법적 구제 방법과 한계: 제도는 있지만 접근성은 부족

전세사기 피해자들이 활용할 수 있는 법적 구제 수단은 다양하게 마련되어 있지만, 실제 효과적으로 작동하기 위해서는 피해자의 신속한 대응과 권리 확보가 전제되어야 한다. 대표적인 제도는 ▲임차권등기명령 ▲전세보증금 반환소송 ▲주택도시보증공사(HUG)의 보증보험 청구 ▲지자체의 긴급주거지원제도 등이다. 그중 가장 널리 활용되는 수단은 임차권등기명령 제도이다. 이는 보증금을 반환받지 못한 세입자가 주택을 비우더라도 보증금 반환 청구권을 유지하게 해주는 제도로, 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태에서만 신청이 가능하다.

 

다만 실제 구제에 있어 여러 한계가 있다.

첫째, 보증보험에 가입하지 않은 경우 HUG로부터 보증금을 대위변제 받기 어렵다.

둘째, 이미 임대인이 파산하거나 사망한 경우, 경매절차를 통해서도 보증금 전액을 회수하는 것은 사실상 불가능하다.

셋째, 등기부등본상 근저당권이 앞서 설정되어 있을 경우, 세입자는 후순위 채권자로 밀려 우선변제권을 확보하지 못한다.

특히 깡통전세 피해는 법적 보호 대상에서 빠지는 경우가 많아, 구제 가능성은 더욱 낮다. 즉, 제도는 존재하나 사후 구제보다 사전 예방이 훨씬 중요하다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.

 

전문가 제안: 피해 예방과 정부·지자체의 실효성 있는 개입 필요

부동산·법률 전문가들은 전세사기 근절을 위해서는 사전 예방책과 실효성 있는 사후대응 시스템이 병행되어야 한다고 입을 모은다. 우선 세입자 입장에서는 계약 전 등기부등본 열람, 전입신고·확정일자 확보, 보증보험 가입 등 기본적인 절차를 반드시 확인해야 하며, 계약 당일에는 중개사무소 외부에서 진행되는 ‘이중계약’ 의심 상황을 피하는 것이 중요하다. 국토교통부가 운영하는 ‘전세사기 알림 앱’, 한국감정원의 ‘실거래가 신고 조회 시스템’ 등 디지털 기반 서비스도 적극 활용할 필요가 있다.

정부 역시 보다 적극적인 행정조치를 병행하고 있다. 2025년부터 시행 중인 ‘전세사기 특별법’은 전세사기 피해자에게 법률상 긴급주거를 제공하고, 경·공매 우선매입, 보증보험 대위변제 강화, 가해자에 대한 형사처벌 수위 강화 등 실질적인 보호 장치를 마련했다. 예를 들어 피해 확정자에게는 공공임대 우선 입주권이나 긴급주거지원비(월 최대 150만 원까지 6개월)를 제공하고 있다. 그럼에도 여전히 제도의 사각지대가 존재하는 만큼, 중앙정부와 지자체는 피해자 지원센터를 확대하고, 무료 법률상담과 정신건강치료 연계를 포함한 종합적 지원 체계를 지속 강화해야 할 시점이다.

[전문가 견해]

구분	내용
주요 전세사기 유형	깡통전세, 이중계약, 명의도용, 불법분양 등
대표 피해 사례	수도권 신축빌라 허위계약 후 경매진행, 전입 불가 상황 등
주요 구제수단	임차권등기명령, 전세보증금 반환소송, 보증보험, 긴급주거지원 등
제도적 과제	피해자 정보 부족, 사후구제 어려움, 형사처벌 미흡 등

 

 

[구제 제도 및 대응 전략]

제도명	신청 요건	지원 내용	한계점
임차권등기명령	전입+확정일자 후 퇴거 전 신청	보증금 청구권 유지	근저당 앞설 경우 무의미
전세보증보험	사전 가입 필수	HUG 통해 보증금 대위변제	미가입 시 적용 불가
피해자 긴급지원	지자체 신청	공공임대, 주거비 일부 보조	예산 한정, 수혜자 제한

 

*참고 : 전세사기 피해 신고센터 목록

• 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템
  
• LH 전세사기 피해주택 매입 및 상담센터
• 지자체별 전세피해지원센터 및 민원창구
• HUG(주택도시보증공사) 전세 피해지원센터