전세사기 유형 - 수도권과 지방

showpen 2025. 6. 27. 05:10

수도권과 지방의 전세사기는 유사점도 있지만 지역 특성에 따라 차별점도 있습니다. 구체적인 사례와 분석 자료를 통해 다양한 사기 수법을 알아보고 예방 및 대응책을 숙지하여 피해를 입지 않도록 미연에 방지해야합니다.

전세사기 개요와 수도권·지방의 차별적 특성

전세사기란 임대인이 고의로 전세보증금을 돌려주지 않거나 이를 편취할 의도로 허위 정보를 제공하고 계약을 체결하는 범죄입니다. 수도권과 지방은 부동산 시장의 구조, 수요와 공급, 시세 형성 방식 등이 달라 전세사기 수법과 피해 규모에 차이가 있습니다. 수도권은 거래량과 수요가 많아 집중형·전문화된 조직적 깡통전세 사기가 많은 반면, 지방은 신축 빌라·다세대 중심의 소규모 사기가 주를 이룹니다.

예컨대, 수도권에서는 허위 감정가를 통해 시세보다 높은 전세금 설정 후 여러 명의 세입자를 유치해 이중계약을 벌이는 경우가 많으며, 지방에서는 공실률이 높은 지역의 허위 임대 계약이나 명의 차용을 통한 전세 사기가 자주 발생합니다.

수도권 전세사기 유형과 실제 사례

수도권에서 가장 흔한 유형은 전세금 미반환을 염두에 둔 조직적 깡통전세입니다. 특히 신축 빌라를 중심으로 분양가 부풀리기, 허위 감정서 제출, 임대인과 중개인의 유착이 전형적인 수법입니다. 이들은 공시지가보다 훨씬 높은 금액으로 감정서를 조작해 다수의 전세 세입자를 유치하고, 보증금을 임의 유용한 뒤 파산 신청을 해버립니다.

실제 사례
2024년 경기도 구리시에서 발생한 사건에서는 한 임대업자가 신축 빌라 10여 채에 허위 시세를 적용해 감정가보다 2배 이상 높은 전세금으로 세입자 20명을 모집했습니다. 이 과정에서 같은 주택에 대해 중복 임대차 계약을 맺고, 일부 전입신고를 막기 위해 허위 등기 상태를 유지했습니다. 피해액은 약 35억 원에 달하며, 보증금 반환 소송은 아직 진행 중입니다.

지방 전세사기 유형과 실제 사례

지방은 상대적으로 수요가 적고 거래가 드문 지역에서 발생하는 신축 다세대주택·공실 매물 사기가 중심입니다. 명의만 빌린 바지 임대인을 세워 부동산 소유자와 별개 인물로 계약을 체결하고, 일정 기간 후 부도가 나면서 전세보증금을 떼이는 사례가 많습니다. 감정가를 크게 부풀리지 않아 세입자들은 보증보험 가입에도 어려움을 겪는 경우가 있습니다.

실제 사례
2023년 대전 서구에서 한 지역 건축업자가 공실이 많은 신축 다세대주택에 바지사장을 세워 다수의 세입자와 계약을 체결했습니다. 보증보험 가입도 막히고 전입신고도 지연된 가운데 해당 임대인은 부도를 내고 잠적, 세입자 7명 전원이 보증금을 회수하지 못했습니다. 특히 일부는 보증보험에 가입하지 못해 전액 손실을 입었습니다.

공통점 및 정책적 대응 방안

수도권과 지방의 전세사기는 수법에는 차이가 있으나, 피해 구조와 법적 보호의 한계는 유사합니다. 대부분 ‘허위 시세’, ‘임대인 신원 불분명’, ‘등기부등본 정보와 실제 불일치’, ‘보증보험 미가입’ 등이 피해의 공통 분모입니다.
피해자는 민사소송이나 임차권 등기명령 등 절차를 밟아야 하나, 시간과 비용이 많이 소요되어 사실상 회수가 어려운 경우가 많습니다.

정부는 2024년부터 전세사기 특별법을 통해 피해자 구제를 확대하고, 공적 보증 강화, 허위 감정가 단속, 지자체별 전세가율 정보공개 등의 대응책을 시행 중입니다. 하지만 지역에 따른 수법 차이를 반영한 세부 대책은 아직 미비해 지역 맞춤형 예방 시스템 마련이 시급합니다.

수도권 vs 지방 전세사기 유형 비교표

구분	수도권	지방
주요 형태	조직형 깡통전세, 이중계약	바지 임대인 통한 계약, 공실 사기
대상 주택	신축 빌라, 다세대	소규모 다세대, 도시 외곽주택
시세 조작	감정가 부풀리기, 이중 감정서 작성	시세 대비 과도한 임대료 설정
보증보험	일부 가입 가능	가입 거절 또는 미신청 빈번
피해 양상	대규모 피해, 다수 세입자 포함	소규모 집중 피해, 지역 한정

전세사기 주요 피해 사례 요약

지역	연도	유형	피해규모	피해자수	비고
경기도	2023	허위 감정+이중계약	약 35억 원	20명	신축 빌라 다수동 동시계약
대전	2022	바지 임대인 사기	약 7억 원	7명	보증보험 미가입
인천	2021	깡통전세	약 50억 원	30명 이상	파산 후 해외 도주

복기하기!!!

전세사기는 지역을 불문하고 발생 가능성이 높지만, 수도권은 조직적이며 구조적인 형태, 지방은 허위 임대인과 저가 매물을 이용한 단순 구조가 중심입니다. 임차인은 계약 전 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다.

등기부등본 상 임대인의 실제 소유 여부
주변 시세와 비교한 적정 전세금
보증보험 가입 가능 여부 확인
전입신고 및 확정일자 확보
해당 부동산의 전세가율 및 공시가격

정책적으론 지역별 사기 유형 데이터 공유, 지방 주택 보증보험 확대, 전세가율 상한제 도입 등의 세부적인 제도 개선이 요구됩니다.