전세 품귀 : 가을 전세 대란 (+2025년)

2025년 7월 전세 시장 전망: 전세 가격 상승과 월세 전환, 실수요자는 어떻게 대비해야 할까?

 

2025년 7월 기준, 한국 전세 시장은 입주 물량 감소와 갱신 계약 증가로 인해 공급 부족이 심화되면서 전세 가격이 상승세를 보이고 있습니다. KB경영연구소 조사에 따르면 수도권 전세가격은 70% 이상의 응답자가 상승을 전망했으며 상승폭은 1~3% 내외입니다.

 

반면 비수도권은 지역별로 상승과 하락이 혼재됩니다. 여기에 6월 말 발표된 전세대출 규제 강화와 DSR 적용 확대는 전세 수요의 월세 전환을 부추기고 있어, 전세 시장의 구조적 변화가 예상됩니다. 향후 전세금 부담 완화 및 보증금 미반환 리스크 관리가 실수요자에게 중요해질 전망입니다.

 

목차

1. 2025년 전세 시장 현황 요약
2. 지역별 전세 전망 – 수도권 vs 비수도권
3. 전세가격 상승의 주요 원인 분석
4. 전세 대출 규제와 월세 전환 추세
5. 실수요자 및 투자자를 위한 전략
6. 실제 사례 2건
7. 독자 궁금증 유발 Q&A 섹션
8. 결론 및 정책 향후 변수

 

1. 2025년 전세 시장 현황 요약

2025년 7월 현재, 전세 시장은 입주 물량 감소와 전세 재계약 증가에 따른 공급 부족으로 가격 상승 압력을 받고 있습니다. KB경영연구소에 따르면 수도권 전세가격은 70% 이상이 상승을 예상하고 있으며, 공인중개사들 역시 상승을 전망하는 비율이 절반 이상입니다.

특히 서울 및 수도권 지역은 신규 입주물량이 줄어든 상황에서 전세 물량의 대부분이 갱신 계약으로 소화되고 있어 신규 전세 매물 자체가 부족합니다.

항목	내용
수도권 전세가격 전망	전문가 70% 이상 상승 전망
상승폭 예상	전문가 13%, 중개사 01%
입주물량 동향	신규 입주 아파트 감소
갱신 계약 비중	증가 추세

 

2. 지역별 전세 전망 – 수도권 vs 비수도권

• 수도권: 공급 부족, 학군 수요, 직장 접근성 등으로 인해 전세가격 상승세 지속 전망
• 비수도권: 일부 지역은 신규 입주로 전세 하락 가능성, 그러나 중소도시는 공급 제한으로 상승 가능성 혼재

 

3. 전세가격 상승 원인

• 입주물량 감소: 2023~2024년 착공 감소가 영향을 미치고 있음
• 전세 재계약 증가: 전세 계약을 연장하는 사례가 많아 신규 전세 매물 부족
• 매매 전환 지연: 금리 고점과 부동산 정책 불확실성으로 매매 전환 수요 감소

 

4. 전세 대출 규제와 월세 전환 추세

2025년 6월 말 발표된 가계부채 관리 대책은 전세대출에도 영향을 주고 있습니다. 전세대출 보증비율 축소(90→80%)와 DSR 적용 강화로 인해 실수요자 부담이 증가하고 있습니다. 이에 따라 임대인과 임차인 모두 월세 선호가 증가하고 있으며, 전세에서 월세로의 전환은 더욱 가속화될 전망입니다.

항목	2024년	2025년
전세대출 보증비율	90%	80%
DSR 적용 범위	제한적	확대 적용
월세 거래 비중 전망	60% 이하	70% 이상

 

5. 실수요자 및 투자자를 위한 전략

• 실수요자는 향후 금리 인하에 대비해 전세 계약 종료 시점을 고려한 매매 계획을 세우는 것이 유리
• 투자자는 전세보다는 월세 수익을 기반으로 한 안정적인 수익구조 마련 필요
• 전세 사기 예방 및 보증금 미반환 리스크 관리를 위해 HUG·SGI 보증서 활용 권장

 

6. 실제 사례

• 사례 1: 서울 강서구 A씨는 전세 재계약 대신 매매를 고려 중이며, 금리 인하 시점에 따라 의사 결정 예정
• 사례 2: 경기도 고양시 B씨는 전세에서 월세로 전환하여 안정적인 거주를 확보하면서도 유동성을 유지함

 

7. 궁금해요 Q&A

1. Q: 2025년 하반기 전세가격은 계속 오를까요?

 A: 수도권의 경우 공급 부족이 지속되는 한 상승세가 이어질 가능성이 큽니다. 다만 금리 인하나 매매 전환 수요 증가 등 변수에 따라 상승세가 완화될 수 있습니다. 

2. Q: 전세 계약할 때 보증금을 안전하게 지키는 방법은?

A: 반드시 HUG나 SGI의 전세보증보험에 가입하세요. 등기부등본 확인과 계약서 특약 작성도 필수입니다.

3. Q: 수도권 외 지역에서 전세가격 하락이 예상되는 지역은 어디일까요?

A: 세종시, 일부 지방 대도시의 신도시 등은 신규 입주물량이 몰려있어 전세 하락 가능성이 높습니다.

 

 

8. 결론 및 정책 변수

전세 시장은 구조적인 공급 부족과 함께 정책 변수에 따라 방향성이 달라질 수 있습니다. 특히 금리 인하 여부, 임대차 2법 개정 등은 향후 전세 수요에 큰 영향을 줄 것입니다. 실수요자와 투자자 모두 시장 변화에 유연하게 대응할 전략이 필요한 시점입니다.

 

• 정책 변수: 금리 인하 시기, 주택 공급 대책, 임대차 2법 개정 여부.
• 전망 요약: 수도권 중심 전세가격 상승 지속, 월세 전환 가속화, 비수도권 구조적 양극화 확대 가능성.