전세계약 전 필수 확인사항
부동산 전세 계약 시 다음 7가지 필수 사항을 반드시 확인합니다.
다음은 국토교통부, 대한법률구조공단, 한국감정원 등의 전문적인 자료입니다.
등기부등본 확인 – 소유권 및 근저당권 유무 검토
전세 계약 전 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유자 명의, 근저당권(담보대출), 가압류, 가처분 등 권리침해 내역을 보여주는 핵심 문서입니다. 계약 전에 반드시 최신의 등기부등본을 열람하여 임대인이 실소유자인지, 선순위 담보권이 있는지, 압류 등이 있는지를 확인해야 합니다.
예를 들어, 근저당권이 설정되어 있고 그 채권최고액이 전세보증금을 초과한다면, 해당 임차인은 전세금 반환 우선순위에서 밀려 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.
전입신고 및 확정일자 확보 – 법적 대항력과 우선변제권
전입신고와 확정일자는 세입자가 보증금을 보호받기 위해 반드시 취해야 할 조치입니다. 전입신고를 하고 주민등록이 해당 주소에 올라야 대항력이 발생하며, 확정일자를 받은 날 기준으로 우선변제권이 설정됩니다. 만약 전입신고는 했지만 확정일자를 받지 않거나, 그 반대로 한 경우에도 보증금 반환에 불이익이 발생할 수 있습니다.
또한, 다가구주택, 오피스텔 등에서는 주소 표기 방식이 다양하기 때문에 실제 거주지와 전입신고지가 일치하는지 철저히 확인해야 합니다.
임대인의 채무 상황과 세금 체납 여부 – 경매 리스크 진단
임대인의 재정상태가 불안정하거나 세금 체납이 있는 경우, 해당 부동산이 압류·경매 절차에 들어갈 위험이 있습니다. 이 경우 임차인은 우선순위에서 밀려 보증금을 회수하지 못할 가능성이 큽니다. 계약 전 임대인에게 국세·지방세 체납 사실이 있는지 확인을 요청하거나, 가능하다면 **세금 납부 확인서류(납세증명서 등)**를 요구하는 것도 방법입니다.
또한, 다세대·다가구의 경우 다른 세입자와의 전입일·확정일자 순위 비교도 필수입니다. 본인의 보증금이 선순위인지 반드시 확인해야 합니다.
임대차 계약서 작성 시 유의사항 – 중개사고 예방과 특약 명시
전세계약서는 단순히 임대료와 기간만 명시하면 되는 문서가 아닙니다. 중개사의 책임 하에 작성되더라도, 계약서에는 반드시 ‘임대인의 권리관계 고지’, ‘하자보수 책임’, ‘계약 해지 및 위약금 조항’ 등을 명확히 포함시켜야 합니다.
또한, 중개사가 제시하는 표준계약서 양식인지 확인하고, ‘등기부등본 열람 확인’, ‘전입 및 확정일자 책임’ 등은 특약사항으로 따로 명시해두는 것이 좋습니다. 중개업자가 허위 정보 제공 시 공인중개사법상 책임을 물을 수 있지만, 계약서에 이를 명시하지 않으면 입증이 어렵습니다.
전세계약 전 필수 점검사항 요약표
| 구분 | 확인사항 | 설명 및 주의점 |
| 1. 등기부등본 확인 | 소유자, 근저당권, 압류 여부 | 전세보증금보다 선순위 채권이 없도록 확인 |
| 2. 전입신고 | 주민등록상 주소 이전 | 대항력 발생, 확정일자와 병행 필수 |
| 3. 확정일자 | 동주민센터 또는 인터넷 발급 | 우선변제권 확보 수단 |
| 4. 채무 상황 확인 | 임대인의 체납 여부, 경매 이력 | 납세증명서 확인 요청 가능 |
| 5. 보증보험 가입 여부 | HUG·SGI 등 보증기관 가입 여부 | 사고 시 보증금 일부 회수 가능 |
| 6. 계약서 특약사항 | 하자보수, 계약해지, 위약금 명시 | 반드시 문서로 기록 |
| 7. 중개사 등록번호 확인 | 공인중개사 자격 여부 확인 | 국토부 중개사 조회 시스템 활용 |
전세계약 관련 실제 피해사례
| 사례유형 | 내용 |
| 사례 ① 근저당권 미확인으로 인한 보증금 미회수 |
서울 마포구에 전세로 입주한 A씨는 계약 당시 등기부등본을 확인하지 않고 계약을 체결. 이후 해당 건물이 경매에 넘어가면서, 임대인의 근저당권 채무가 A씨의 전세보증금보다 우선순위에 있었음이 드러남. 결국 A씨는 보증금 2억 중 절반도 회수하지 못함. |
| 사례 ② 확정일자 미신청으로 대항력 상실 |
부산에 거주 중인 B씨는 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않음. 임대인이 세금 체납으로 건물이 압류되자, B씨는 우선변제권이 없어 보증금 전액을 날릴 뻔함. 뒤늦게 임차권 등기명령 신청을 했지만, 경매 결과 후순위로 밀려 손해 발생. |
복기하기!!!
전세 계약은 단순한 임대차 이상의 법적 효력이 따르며, 한번 잘못 체결하면 수천만원의 손해로 이어질 수 있습니다. 따라서 계약 전에는 반드시 서류 확인, 권리분석, 법적 조치를 철저히 이행해야 하며, 필요 시에는 법률 전문가의 상담을 받는 것이 안전합니다. 최근에는 전세보증금 반환보증보험도 적극 활용되므로, 이를 통해 리스크를 분산하는 전략도 유효합니다. 특히 2023년 이후 깡통전세 피해가 증가하면서 정부는 다양한 제도 개선을 도입했으므로, 최신 정책도 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.