깡통전세
깡통전세, 들어보셨나요? 전세보증금을 반환할 수 있는 매매가(담보가치)가 전세보증금보다 낮거나 아예 없는 상태에서 이루어지는 전세계약을 말합니다. 즉, 매매가보다 전세금이 커져서 세입자가 보증금을 되돌려받을 안전장치가 없어지는 경우입니다.
대체로 주택 가격이 급등한 시점에 갭투자가 활성화된 후, 가격이 하락하면서 나타납니다. 특히 신축 빌라 등 매매가·전세가 시세를 정확히 파악하기 어려운 경우, 임대인이 소액의 자본으로 여러 채를 매입하고 전세보증금으로 잔금을 치른 뒤 돌려주지 않으면 “깡통전세”가 됩니다.
이때 중개업자·임대인 간 정보 비대칭, 전세보증보험(HUG) 미가입 등의 구조적 요인이 피해를 확대합니다.
깡통전세의 전형적 구조
| ① 매입 단계 임대인은 무자본 갭투자로 신축 빌라 등 여러 호실 매입. 전세보증금으로 잔금 치르고, 등기부에는 임대인 실소유 여부가 불투명하거나 법인 명의일 수 있음 |
| ② 전세계약 단계 공인중개사 개입, 시세보다 높은 전세가율 설정. 세입자는 정보 부족으로 계약 체결. HUG 보증 가입이 거절되거나 누락됨 |
| ③ 만기 미반환 단계 전셋값 급락·집값 하락으로 매매가 하회. 임대인이 잠적하거나 책임 회피 → 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 사태 발생 |
결과적으로 '무책임 임대 + 정보 비대칭'의 조합이 깡통전세 사고를 부릅니다.
최근 5년 간 피해 현황 그래프
아래의 텍스트 기반 ‘바 그래프’는 2020~2024년 전세보증금 미반환 사고 건수(피해 가구 기준) 추이를 요약합니다.
2020: ████████ 15,000건
2021: ██████████████ 20,000건
2022: ██████████████████ 25,000건
2023: ██████████████████████ 29,000건
2024: █████████████████████████ 32,000건
- 2021년 이후 급격한 증가가 관측되며, 2023년은 29,000건, 2024년은 32,000건에 달함.
- 평균적으로 월별 약 1,200건씩 사고가 접수된다는 보고와도 일치 .
최근 5년 간 피해 현황 표
아래는 최근 5년의 피해 규모(2019–2023 기준, 일부 추정 포함)를 정리한 표입니다.
| 연도 | 피해 건수(추정) | 사고액 | 주요 특징 |
| 2020 | 약 15,000건 | — | 갭투자 확산 초기 단계 |
| 2021 | 약 20,000건 | — | 전세가 고점·갭투자 폭증 |
| 2022 | 약 25,000건 | — | ‘빌라왕 사건’ 등 대형 사기 발생 |
| 2023 | 29,041건 | 4.49조 원 | HUG 보증사고 최고치 경신 |
| 2024 | 약 32,000건 | — | 누적 2만 5,578건 피해자 인식, 특별법 효과 분석 중 |
- 2023년 사고액은 4.49조 원으로 기록적으로 증가
- 2024년 특별법(전세사기 피해자 보호법) 시행 이후, 25,578건이 공식적으로 피해자로 결정됨
실제 사례1.
2022년 ‘빌라왕’ 전세사기 사건에서는 한 임대인이 법인 명의로 1,000채 이상의 신축 빌라를 매입한 뒤, 시세보다 과도한 전세가로 세입자와 계약을 체결했습니다. 이후 집값 하락과 함께 보증금 미반환 사태가 발생했고, 세입자 수백 명이 보증금을 잃었습니다. 이 사건은 깡통전세의 구조적 허점을 드러낸 대표적 사례입니다.
실제 사례2.
공모형·불법 중개 조직 적발 (2025년 4월)
서울시 민생사법경찰단은 신축 연립·다세대 밀집 지역에서 공인중개사 및 무자격 중개인 5명을 적발했습니다. 이들은 시세·전세가율이 높은 집을 시세보다 부풀려 깡통전세로 중개했습니다.
이들은 허위매물, 가격 부풀리기, 공모 중개수수료 등을 통해 취약 계층(사회초년생·신혼부부)에게 위험한 전세계약을 체결토록 유도했습니다. 해당 인물들은 공인중개사법 위반 혐의로 검찰 송치 조치되었습니다.
실제 사례3.
다세대주택 500채 계약 후 잠적 (2025년 초)
임대인 A씨는 다세대주택을 직접 건설하거나 매입해, 총 500여 건의 전세계약을 체결했습니다. 전세보증금은 약 1,000억 원에 달했으나, 대부분 전세가가 매매가보다 높은 ‘깡통전세’ 형태였습니다.
계약 직후 A씨는 명의를 B씨에게 전량 이전한 뒤 잠적했고, B씨는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 무자력 상태였습니다.
이후 100여 가구, 총 300억 원 규모의 보증금이 회수되지 못해, HUG가 대위변제를 실행했습니다.
복기하기!!!
- 깡통전세는 전세보증금을 보장할 담보 가치가 없는 집에서 발생하는 전세사기형 계약입니다.
- 구조적 문제: 무자본 갭투자 + 허위 전세가율 + 정보 비대칭이 주 원인으로, 전세보증보험 미가입까지 겹치면 위험이 가중됩니다.
- 정부는 2023년 「전세사기 피해자 지원 특별법」을 제정해 피해자에게 최장 20년 상환 유예의 대출, 임시거처 제공, 매입임대주택 전환 등의 지원책을 마련했습니다. 또한 전세가율 정보 공개, HUG(주택도시보증공사) 보증 요건 강화, 공인중개사 자격 정지 등 제도 개선도 병행되고 있습니다.
- 계약 전 반드시 ▲국토부 ‘실거래가’ 및 ‘전세가율’ 확인, ▲등기부등본 열람(근저당 여부), ▲HUG 전세보증보험 가입 가능 여부 점검이 필요합니다. 특히 보증금이 매매가의 80% 이상일 경우 위험 신호로 인지하고, 계약을 재검토해야함을 명심합니다.