확정일자, 전입신고 총정리
확정일자와 전입신고가 다르다는 걸 아시나요?
전세 세입자는 계약 이후 자신의 전세금을 지키기 위해 두 가지 중요한 절차를 밟아야 합니다. 그 첫번 째가 전입신고, 두번 째가 확정일자입니다. 이 두 절차는 「주택임대차보호법」에 따라 세입자의 보증금을 우선변제권 또는 대항력으로 보호하는 수단이며, 각각 기능과 법적 효력은 다릅니다. 세입자가 이 둘을 모두 이행하지 않으면 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 최근 잦은 전세사기로 인해 이 두 절차가 얼마나 중요한지 재조명되고 있습니다.
전입신고의 기능 >>> ‘대항력’ 취득
전입신고는 세입자가 실제로 그 주택에 거주한다는 것을 외부에 알리는 절차입니다. 「주민등록법」 제16조에 따라 주소지를 신고하는 행위입니다. 이를 통해 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따라 임차인은 제3자(후순위 매수인, 담보권자 등)에게도 자신의 임대차 사실을 주장할 수 있게 됩니다. 이를 '대항력’'이라고 하며, 전입신고를 마친 날부터 다음 날 0시를 기준으로 효력이 발생합니다. 대항력은 임대주택의 소유자가 제3자에게 변경되더라도 세입자가 쫓겨나지 않고 계속 거주할 수 있도록 보호하는 장치로 세입자에게는 아주 중요합니다.
실례로 2024년 3월 인천 미추홀구에 사는 직장인 김씨는 전세보증금 8,000만원의 임대차계약을 했습니다. 이후 김씨는 확정일자는 받았으나 전입신고는 하지 않았습니다. 김씨의 서술로는 이사 이후 바쁜 일정 탓도 있었지만 두 가지가 동일한 효력을 가진다고 알고 있었다고 합니다.
그런데 두 달 뒤 건물 소유자가 세금을 체납하면서 건물 전체가 공매에 넘어갔고, 낙찰자는 김씨의 계약을 인정하지 않고 퇴거를 요구했습니다. 법원은 김씨가 전입신고를 하지 않아 대항력이 없다는 이유로 새로운 소유자에게 대항할 수 없음으로 판결을 내렸고, 김씨는 보증금 8,000만 원 중 단 3,000만 원만 배당받고 5,000만원의 손해를 보았습니다.
확정일자의 기능 >>> ‘우선변제권’ 확보
확정일자는 임대차계약서에 법원이 발행하는 날짜 도장을 받는 절차로, 「주택임대차보호법」 제3조의3에 따라 세입자에게 '우선변제권'을 부여하는 제도입니다. 우선변제권이란 해당 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때, 세입자가 후순위 채권자보다 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리입니다. 확정일자는 관할 주민센터 또는 인터넷(정부24)을 통해 신청할 수 있으며, 도장이 찍힌 날에 효력이 발생합니다. 전입신고 없이 확정일자만 받았을 경우에도 우선변제권은 인정되나, 대항력이 없어 보증금 전액을 지키기 어려울 수 있습니다.
실례로 2024년 10월 경기도 화성시에 거주하는 이씨는 전세보증금 1억원으로 신혼집을 계약하면서 전입신고는 했지만 확정일자를 받지 않아 큰 손해를 입게 되었습니다.이씨 부부는 이사 당일 전입신고는 완료 후 확정일자는 받지 않았습니다. 석 달 후 집주인의 채무 불이행으로 주택에 근저당권이 실행되어 경매가 진행되었고, 이씨 부부는 소액임차인 요건에 해당되지 않아 보증금을 전액 보호받지 못했습니다. 우선변제권이 없었던 이씨는 후순위 채권자보다도 뒤순위로 밀려, 1억 중 약 5천만 원밖에 배당받지 못했습니다.
두 절차의 병행 필요성과 실질적 보호
전입신고와 확정일자는 서로 대체되는 것이 아니라 보완적인 절차입나다. 전입신고만으로는 우선변제권이 없으며, 확정일자만으로는 대항력이 없습니다. 따라서 세입자가 보증금을 온전히 보호받기 위해서는 '반드시 전입신고 + 확정일자'가 필수입니다. 이를 모두 갖추면 주택이 경매로 넘어가더라도 소액임차인으로서 최우선변제금을 받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제8조). 특히 깡통전세나 다중근저당 설정 주택 등 위험주택의 경우, 두 절차를 미루지 말고 신속히 이행하는 것이 실질적인 금전 손실을 막는 핵심 수단임을 명심해야합니다.
참고표1. 전입신고와 확정일자의 비교
| 구분 | 전입신고 | 확정일자 |
| 법적 근거 | 주민등록법 제16조, 주택임대차보호법 제3조 | 주택임대차보호법 제3조의3 |
| 효력 | 대항력 발생 (거주지 보호) | 우선변제권 발생 (보증금 우선 회수) |
| 효력 발생 시점 | 전입 다음 날 0시 | 확정일자 도장 날 |
| 신청 장소 | 주민센터, 온라인 | 주민센터, 온라인 |
| 보호 대상 | 제3자에 대한 거주 보호 | 경매 시 보증금 우선 회수 가능 |
| 단독 효력 | 보증금 우선변제 불가 | 대항력 없어 전액 회수 어려움 |
참고표2. 보증금 보호를 위한 권리 취득 요건 요약
| 구분 | 권리명 | 필요 조건 | 법적 보호 내용 |
| 거주지 보호 | 대항력 | 전입신고 + 실제 거주 | 제3자(매수인 등)에게 계약 주장 가능 |
| 보증금 일부 우선 회수 | 우선변제권 | 확정일자 부여 | 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 회수 |
| 소액 전액 보호 | 최우선변제권 | 대항력 + 확정일자 + 소액임차 조건 충족 | 보증금 일부를 법정한도까지 전액 회수 |
복기하기!!!
전입신고와 확정일자는 세입자의 권리를 지키는 법적 안전장치로, 각각의 법적 기능이 다르며 반드시 병행되어야 실질적인 보호가 가능합니다. 특히 주택가격 하락, 깡통전세 등의 위험요소가 존재하는 시장 환경에서는 대항력과 우선변제권을 모두 확보하는 것이 전세보증금 전액을 지키는 최선의 방법입니다. 세입자는 전입신고를 한 날의 다음 날부터, 확정일자를 받은 날부터 법적 보호를 받게 되므로, 계약 당일 또는 그 직후에 반드시 두 절차를 완료하는 것이 필수입니다.
*전입신고 : 주민센터 → 민원서식 작성 코너에서 ‘주민등록 신고서’ 작성 → 접수
온라인: 정부24 로그인 → 전입신고 바로가기 → 전자신고 가능
*확정일자 : 주민센터, 구청, 법원, 인터넷(대법원 전자등기소 등기신청 불가 / 오프라인만 가능)
준비물: 임대차계약서 원본, 신분증