잔금 전 인테리어 공사

부동산 계약 후 잔금 전, 매수인이 인테리어 공사 요구하는 경우가 있습니다. 짧게는 1주일에서 2달이 소요되는 경우도 있습니다. 이는 매도인에게 법적·재산적 위험을 초래할 수 있으므로 매우 신중히 대응하셔야 합니다. 부동산 소유권 이전 전에는 매수인에게는  사용 권한이 없습니다. 이를 허용할 경우 공사 중 손해 발생, 계약 파기 시 원상복구 문제 등 복합적 분쟁이 발생할 수 있으므로 반드시 서면 특약으로 책임을 명확히 하셔야 합니다.

잔금 전 인테리어 요청, 매도인의 현명한 판단은 어디서 출발해야 하는가

부동산 매매 계약은 단순히 계약서 한 장에 사인을 했다고 해서 그 효력이 모두 실행되는 것은 아닙니다. 특히 잔금일 전후로 발생하는 요구 사항이나 부수적인 약속들은 법적 분쟁의 씨앗이 되기 쉽습니다. 그중 대표적인 예가 '잔금 전에 매수인이 인테리어 공사를 먼저 하게 해달라'고 요청하는 경우입니다. 겉보기에야 별문제 없어 보일 수 있지만, 이 요구는 법률상, 실무상 매우 민감하고 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다. 매도인 입장에서 이 상황을 어떻게 판단하고 대처해야 하는지를 명확히 인식하는 것이 가장 중요하겠습니다.

 

소유권 이전은 잔금 지급 이후 매수인에게

 

민법 제563조에 의하면 부동산 매매는 '대금 지급과 등기 이전을 통해 완결된다'고 규정하고 있으며, 이에 따라 잔금 전 상태에서는 매도인이 해당 부동산의 실질적, 법적 소유자입니다. 이 말은 곧 매수인이 인테리어 공사를 요구하더라도, 해당 공간에 대한 처분권은 여전히 매도인에게 있다는 뜻이며, 허락 없이 공사를 진행할 경우 무단점유나 손괴에 해당될 수 있는 법적 위험이 존재합니다. 특히 구조 변경이나 벽체 철거, 바닥 시공 등 물리적 변화가 동반되는 공사는 부동산의 원형을 손상시킬 수 있어 민사상 손해배상 청구의 사유가 되기도 합니다.

 

잔금 전 인테리어 공사의 리스크

 

실무적으로 잔금 전 공사를 허용할 경우, 여러 가지 불가피한 리스크를 동반하게 됩니다. 가장 흔한 사례는 매수인이 공사 이후 잔금을 지급하지 않거나 계약을 해제하려는 경우입니다. 이때 매도인은 이미 훼손된 상태의 부동산을 원래 상태로 되돌리는 비용을 부담해야 할 수도 있으며, 그 사이 다른 매수인에게 재매도하는 기회 또한 상실됩니다. 게다가 공사 중 발생할 수 있는 사고(전기 합선, 수도 누수, 작업자 부상 등)에 대한 책임 소재가 불명확해지며, 결국 매도인이 그 부담을 떠안게 되는 경우도 있습니다.

구분	매도인이 감수해야 하는 위험요소	매수인의 요구가 법적 효력을 가지려면
법적 소유권 문제	잔금 전은 매도인이 법적 소유자로, 무단 공사는 불법	별도의 특약을 계약서에 명확히 반영해야 함
원상복구 비용	공사 중 손상 발생 시 매도인 부담 가능성	인테리어 공사의 범위, 시기, 책임 분담 명시 필요
안전 및 보험 문제	공사 중 화재·부상 등 손해 발생 시 매도인 책임 가능	공사 관련 보험 또는 면책 조항 필요
계약 해제 시 문제	공사 후 계약 파기 시 손해 배상 청구가 어려움	위약 시 공사비 부담 주체에 대한 사전 합의 필요

 

 

잔금 전 인테리어 공사는 '합의'가 아닌 '계약' 명시 

 

매도인 입장에서의 대처 전략은 '합의'가 아니라 '계약'이어야 합니다. 단순 구두상의 '좋습니다, 하세요'는 향후 문제가 생겼을 때 그 누구도 책임을 명확히 질 수 없는 상태를 만들며, 이는 매도인에게 불리한 결과로 이어질 가능성이 매우 큽니다. 따라서 매수인의 요청을 수용할 경우라 하더라도, 이를 부동산 매매계약서에 명시된 특약 사항으로 명확히 기재하여 공사 범위, 책임 소재, 손해 발생 시 복구 범위 및 방법 등을 세세하게 규정하는 것이 필수적입니다. 특히 '공사 중 발생한 손해는 전적으로 매수인이 책임지며, 공사 후 계약 미이행 시 원상복구 책임을 부담한다'는 조항은 반드시 들어가야 합니다.

더불어 인테리어 공사와 관련한 시공업체 선정, 안전관리 책임, 보험 가입 여부 등까지도 포함시켜야 하며, 작업 중 발생하는 소음, 분진 등의 문제로 인한 주변 민원에도 어떻게 대응할 것인지 계획이 있어야 합니다. 이를 위해서는 가급적 공증을 받거나, 법무사의 검토를 거친 문서화를 통해 양측의 책임 범위를 명확히 하시는 것이 바람직합니다.

 

사례 1> 잔금 전에 욕실 공사를 허용했다가 낭패 본 A씨

 

서울 강서구의 A씨는 아파트 매도를 진행하던 중 매수인으로부터 욕실 전체 리모델링을 잔금 전에 진행해도 되겠냐는 요청을 받았습니다. 매수인은 공사 완료 후 바로 입주하고 싶다는 이유로 이를 요청했고, A씨는 ‘그 정도는 괜찮겠지’ 하는 생각으로 구두로 허락했습니다. 그러나 공사 중 방수 미비로 아래층 누수 사고가 발생했고, 결과적으로 A씨가 수백만 원의 손해를 감수해야 했습니다. 더 큰 문제는 매수인이 이후 금융 문제로 잔금 지급을 연기하면서 계약이 파기됐고, 훼손된 욕실 상태의 집을 다시 매도해야 했다는 것입니다. 이 경우 매수인의 요구를 문서화하거나 공사 후 책임 소재를 명확히 하지 않은 점이 가장 큰 문제였습니다.

 

사례 2> 특약서 작성으로 안전하게 계약을 마친 B씨

반면 경기도 용인의 B씨는 유사한 상황에서 훨씬 더 전략적으로 대처했습니다. 매수인이 잔금 2주 전에 바닥 난방공사를 하고 싶다고 요청하자, B씨는 변호사와 상의하여 별도의 ‘사전 공사 허용에 대한 특약서’를 작성하였습니다. 해당 특약서에는 공사 기간, 범위, 보험 가입 여부, 사고 발생 시 책임소재 등을 상세히 명시했고, 공사 후 계약이 파기될 경우 원상복구 책임이 매수인에게 있음을 명문화했습니다. 결과적으로 계약은 문제없이 진행되었고, 공사 도중의 오해나 사고도 발생하지 않았습니다. B씨는 사소해 보이는 요청 하나도 법적으로 꼼꼼하게 준비하는 태도가 가장 안전한 매도 전략임을 보여주는 좋은 예가 되었습니다.

 

매수인의 요구는 ‘호의’가 아니라 ‘계약 조정’

매수인이 잔금 전 인테리어 공사를 요청할 경우 매도인은 이를 단순한 배려나 호의로 처리해서는 절대 안 됩니다. 이는 소유권 이전 전의 재산에 대한 관리 권한 문제이며, 동시에 법적 분쟁의 불씨를 키울 수 있는 사안입니다. 가장 이상적인 대응은 "잔금 이후 공사를 하시기를 권해드립니다"라는 원칙적인 입장을 고수하는 것입니다. 부득이하게 허용한다면, 반드시 서면 특약으로 책임 분담을 명확히 규정해야 하며, 공사 범위 및 작업 일정, 사고 발생 시 손해보상 방법까지 계약서 또는 별도의 문서로 남기시는 것이 바람직합니다.

계약은 신뢰 위에서 서 있지만, 보호는 문서 위에서만 실현됩니다.매수인의 요구가 아무리 급하더라도 매도인께서는 법과 실무를 기반으로 신중하게 대응하시어, 평탄한 매매 완료와 함께 분쟁 없는 명도까지 무사히 마무리하시기를 바랍니다.