이혼, 재산분할 부동산

showpen 2025. 7. 3. 22:21

부동산 매도 후 이혼을 할 경우, 현명한 부동산 재산분할을 위해 전략이 필수입니다. 이혼은 단지 개인적 결별이 아니라, 경제적 공동체의 해체이기도 합니다. 특히 부동산은 감정과 법률, 자산 가치가 겹쳐져 명확한 전략과 법적 정리가 필수적인 영역입니다 . 따라서 재산분할을 준비 중이거나 분쟁 중이라면 혼자 판단하기보다, 부동산 전문 법률가와 세무사의 조력을 조기에 확보하는 것이, 소모적 분쟁을 줄이고 실질적 자산 보호로 이어지는 유일한 길입니다.

이혼과 부동산: 분할의 기초 법리

이혼 시 재산분할은 민법 제839조의2에 따라 혼인 중 공동으로 형성된 재산에 대해 공평하게 나누는 절차입니다. 특히 부동산은 가치가 크고 이전 과정에 복잡한 법률관계가 얽혀 있기 때문에, 단순히 '명의가 누구 것이냐'에 따라 판단해서는 안 됩니다. 대한민국 법원은 실질적 기여도를 중심으로 재산분할을 결정하며, 설령 한쪽 배우자 명의로만 부동산이 등기되어 있더라도, '상대 배우자의 간접기여(가사노동, 육아, 자금 지원 등)'가 입증된다면 분할 대상이 됩니다.

단, 아래 세 가지 요건에 부합해야 분할 대상 부동산으로 간주됩니다.

혼인 기간 중 취득
기여도가 인정되는 경우
순수한 증여 또는 상속이 아닌 경우

이혼 시 부동산 재산분할 대상 여부 판단 기준

부동산 취득 방식	재산분할대상여부	비고
혼인 중 공동명의 구입	O	기여 비율에 따라 분할
배우자 단독명의 구입	O	기여 입증되면 분할 가능
혼인 전 소유	△	가치 증가분만 분할 대상이 될 수 있음
상속·증여 받은 부동산	X	단독 특유재산으로 보아 분할 대상 아님

매도 절차와 협의 실패 시의 대응책

부동산이 재산분할 대상임이 확정되면, 다음 단계는 실제 분할 또는 처분(매도)입니다. 부부가 협의에 의해 공동 매도를 결정했다면 매각 후 매각대금을 분할하는 방식이 일반적이며, 매도 과정에서는 공동명의 등기 해소, 처분 위임장 작성, 계약서 작성 시 공동 서명 여부 등이 핵심 이슈입니다.

그러나 협의가 실패하는 경우도 많습니다. 대표적으로,

일방이 매도를 거부하거나,
부동산 가치를 과소평가하거나,
실제 거주 중인 배우자가 매각에 비협조적일 경우가 그러합니다.

이 경우 가사소송법에 따라 가정법원에 '재산분할 청구 소송'을 제기하여, 법원 판결에 따른 강제 처분을 요구할 수 있습니다. 부동산 경매명령을 신청하여 매각 절차를 개시할 수도 있으며, 경매 대금이 분할 기준이 됩니다.

또한, 명의자인 배우자가 일방적으로 부동산을 제3자에게 매도할 경우, 민법 제406조에 따라 사해행위취소소송을 통해 매매를 무효화할 수 있습니다. 이는 이혼 절차 중 부동산이 고의로 이전되거나 헐값에 넘겨진 경우에도 적용됩니다.

부동산 매도와 세금: 재산분할인지 양도인지

이혼 과정에서 부동산이 처분될 경우, 세금 문제는 단순 분할보다 더 복잡한 법률적 함정을 내포하고 있습니다. 특히 다음의 세 가지 상황을 분리해 판단해야 합니다.

분할로 인한 지분이전: 재산분할에 따른 소유권 이전은 ‘증여’로 보지 않기 때문에 증여세가 면제됩니다. 단, 법원 판결이나 공정증서 등 명확한 분할 근거가 있어야 합니다.
부동산 매각 후 분할: 이 경우는 양도행위로 간주되며, 매도인(소유자 기준)에게 양도소득세가 발생합니다. 특히 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못했다면 과세 부담이 큽니다.
시가보다 낮게 매매한 경우: 일명 ‘위장이혼’을 통해 저가매매를 가장하는 경우, 국세청은 부당행위계산 부인을 적용하여 세금을 추징할 수 있습니다.

다음 표는 실제 사례에 따른 세금 유형을 정리한 것입니다.

이혼 관련 부동산 처분 시 주요 세금 유형

유형	과세여부	발생 세목	비고
법원 결정으로 배우자 지분 이전	X	없음	재산분할은 과세 대상 아님
부동산 매도 후 현금 분할	O	양도소득세	매도자에게 과세 발생
위장이혼 후 시가 이하 처분	O	증여세, 양도세	부당행위로 보아 양측 모두 과세될 수 있음

실무 사례를 통해 본 전략과 리스크

사례 1> 혼인 중 남편 명의 아파트, 재산분할로 50% 이전된 경우
서울 강남에 거주한 A씨 부부는 12년간 결혼생활을 유지한 후 이혼. 남편 명의 아파트(구입 시점: 혼인 3년차)를 놓고 분쟁이 있었으나, 아내가 전업주부로서 육아와 살림을 도맡아온 점이 인정되어 50% 지분을 법원 결정으로 이전받음. 증여세는 면제됨.

사례 2> 부인이 거주하던 부동산, 이혼 후 매도 거부
B씨 부부는 협의이혼 과정에서 공동명의 빌라 매도를 약속했으나, 부인이 거주권을 주장하며 협조하지 않음. 남편은 법원에 매도명령청구와 강제집행 신청, 결국 부동산 경매가 진행됨. 매각대금 중 절반만 수령함.

사례 3> 이혼 직전 배우자가 부동산 헐값 매도
이혼 소송 중 남편이 시가 10억 원 상당 아파트를 지인에게 5억에 매도한 사실이 드러남. 아내는 사해행위 취소소송을 통해 매매 무효를 주장했고, 법원은 ‘이혼을 회피하기 위한 고의적 재산 감소 행위’로 판단하여 거래를 무효화함.

복기하기!!!

이혼 시 부동산 재산분할은 단순한 소유권 이전 문제가 아니라, 기여도 평가, 세금, 법적 리스크가 복합적으로 얽힌 민감한 사안입니다. 명의와 관계없이 실질 기여를 기준으로 판단되며, 분할 방식에 따라 증여세, 양도세 등이 발생할 수 있어 사전 전략 수립이 필수적입니다. 법률적 조력 없이는 손해가 클 수 있으므로 반드시 전문가의 도움을 받도록 합니다.