세입자가 있는 주택 매도(계약갱신청권권 행사 세입자)
계약갱신청구권 행사 세입자 있는 주택 매도에는 사전 전략이 필요합니다. 계약갱신청구권 제도는 세입자의 주거 안정성을 강화한 반면, 매도자 입장에서는 매각 시기와 전략에 따라 수익 결과물은 달라질 수 있습니다.
계약갱신청구권 행사한 세입자가 있는 주택, 매매에 미치는 영향
계약갱신청구권은 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입되어 세입자가 기존 임대차 계약에 대해 1회에 한해 2년의 추가 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 강제력이 있으며, 임대인이 법률상 특별한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 따라서 세입자가 이 권리를 행사한 경우, 임대인은 계약 종료 전까지 해당 주택의 실제 인도(空家)를 보장할 수 없고, 이는 주택 매매 시장에서 중요한 리스크로 작용합니다.
실제 주택을 구매하려는 실수요자들은 '즉시 입주 가능 여부'를 주요 기준으로 삼기 때문에, 세입자가 잔류한 상태의 주택은 매수 타깃이 투자자 중심으로 제한됩니다. 이에 따라 매매가 역시 시세 대비 낮게 형성되기 쉬우며, 특히 임대차 잔여기간이 길수록 시장 반영 가격이 더 하락하는 경향을 보입니다.
계약갱신청구권이 행사된 주택 매도 전략: 투자자 대상 접근과 권리금 이슈 회피
계약갱신청구권이 행사된 주택의 매도는 전략적으로 "투자 수익률을 중시하는 매수자"에게 타깃팅하는 것이 효과적입니다. 이들은 입주 목적보다는 시세 차익, 월세 수익 등을 기반으로 판단하기 때문에 임대차 계약의 존재가 오히려 리스크 완충 요소가 되기도 합니다. 특히 최근 금리 하락기에는 임대 수익률이 양호한 주택에 대한 관심이 높아져, 전세가율이 높은 지역일수록 매도 가능성이 높아집니다.
단, 세입자가 현 상태에서 월세 또는 보증금 조건에 불만을 가지는 경우, '권리금 또는 이사비 요구' 등 비공식적 협상이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다. 이는 법적 근거가 없는 요구이므로, 매도자는 반드시 문서로 계약 상태를 명확히 고지하고, 협의 없이 계약 종료까지 유지할 것을 세입자에게 알리는 것이 바람직합니다.
| 매도 전략 유형 | 대상 | 주요 이점 | 유의사항 |
| 투자자 매도 전략 | 임대수익 기대 매수자 | 세입자 유지로 수익 연속성 확보 | 수익률 시뮬레이션 필요 |
| 거주 예정 매수 유도 | 자가 입주 수요자 | 일부 조건에선 프리미엄 가능 | 세입자 퇴거 확약 없으면 매도 지연 |
세입자가 있는 주택 : 성공과 실패는 타이밍!
성공사례 ① 투자자 중심 마케팅으로 2주 만에 매도한 D씨
경기도 성남시에서 계약갱신청구권을 행사한 세입자가 있는 오피스텔을 매도한 D씨는, 일반 실수요자 대상이 아닌 투자자 대상 카페·플랫폼에만 매물 등록했습니다. 동시에 현 임대차 계약의 보증금, 월세 수준, 계약 만기일 등을 명확히 안내했고, 예상 수익률과 비교 지역 시세 차익 자료까지 포함시켜 접근했습니다. 결과적으로 부동산 수익률 4.2%라는 점이 매수자에게 매력적으로 작용해 2주 만에 거래가 성사되었습니다.
실패사례 ② 세입자와의 갈등으로 매도한 K씨
서울 동작구의 K씨는 매수자와 거래를 협의했으나, 세입자가 계약 종료 전에 퇴거를 원치 않아 입주를 전제로 한 매매가 결렬되었습니다. 이 과정에서 세입자는 "이사비"를 요구했고, 매도자와의 갈등이 언론 기사화되면서 지역 커뮤니티에 알려지기도 했습니다. 결국 매도 시기를 1년 이상 미뤄야 했으며, 시세 하락으로 인해 약 1억 원의 손실을 보게 되었습니다. 이는 계약갱신청구권의 실효성과 퇴거 불가성에 대한 이해 부족에서 비롯된 전형적인 사례입니다.
세입자가 있는 주택 : 법적 유연성과 시장 흐름을 반영한 매도 타이밍 판단
현재 임대차법상 계약갱신청구권은 1회만 가능하며, 이후에는 임대인의 갱신 거절이 가능합니다. 따라서 세입자의 계약 만료 시점까지 기다린 후 '공실 상태로 매도'하는 방식도 고려할 수 있습니다. 이는 특히 실수요자 매각을 염두에 둔 매도자에게 권장되는 방법이며, 시장가격 회복세가 뚜렷한 시점과 맞물리면 오히려 매도 차익을 극대화할 수 있습니다.
또한 매도자 입장에서 매수자의 이해를 돕기 위한 자료(임대차 계약서 사본, 보증금 반환 시뮬레이션, 세입자의 잔여 계약 기간 표기 등)를 사전에 정리해 제공하는 것이 협상력을 높이는 방법입니다. 이는 투자자 신뢰 확보뿐 아니라, 계약서 특약사항 작성 시 법적 분쟁 소지를 최소화하는 실무적 효과도 있습니다.
|<매도 타이밍별 장단점 비교 >
| 시점 | 장점 | 단점 |
| 세입자 계약 중 매도 | 현금화 속도 빠름, 투자자 대상 가능 | 가격 할인 불가피, 분쟁 소지 |
| 계약 종료 후 공실 매도 | 시세 반영 매도, 실수요자 접근 | 공실 리스크, 보유세 부담 증가 |
복기하기!!!
- 계약갱신청구권이 행사된 주택은 실수요자 매각이 어려우므로 투자자 전략 중심으로 매도
- 세입자와의 불필요한 마찰을 피하고, 법적 권리 범위 내 협의 진행
- 매수자 신뢰 확보를 위한 계약서·임대차 정보 투명 공개
- 시장 흐름을 고려한 계약 만료 후 공실 매도 전략도 유효
- 타이밍과 타깃이 매도 수익 극대화의 핵심