부동산 매도 - 복비 줄이는 전략

우리나라에서는 공인중개사를 통하지 않고도 부동산 매매가 가능합니다. 이는 법적으로 전혀 문제가 없으며, 등기 절차만 잘 진행되면 안전한 거래가 가능합니다. 최근에는 직거래를 안전하게 도와주는 온라인 플랫폼(ex. 피터팬의 좋은방구하기, 집토스, 호갱노노 직거래 등)이 활성화되어 있어 이를 활용하면 복비를 아예 없앨 수 있습니다.

 

실제 서울 송파구의 A씨는 2024년 아파트를 매도할 때 집주인 커뮤니티와 직거래 플랫폼에 매물을 올려 부동산 중개업소를 거치지 않고 직접 매수자를 찾아 거래하였습니다. 거래 전 법무사 상담을 통해 매매계약서 작성과 등기이전 절차를 준비했으며, 복비 0원으로 약 1,200만 원을 절감했습니다.

 

직거래 플랫폼 활용으로 중개수수료 ‘0원’ 만들기

법률적으로 가장 비용이 들지 않는 거래 구조는 공인중개사 없이 이루어지는 직거래입니다. 이는 대한민국 민법상, 부동산 소유자 간의 직접 거래는 법적으로 아무런 문제가 없으며, 단지 계약서 작성과 등기 이전 절차를 정확히 이행하면 됩니다. 하지만 이러한 구조에서 매도자가 반드시 인지해야 할 부분은 계약서 작성, 법적 책임, 권리관계 확인, 세금신고 절차 등에서의 리스크 관리입니다.

직거래에서 가장 유용한 도구는 법무사 또는 부동산 전문 변호사의 자문입니다. 매도자는 수백만 원의 중개수수료 대신, 30~50만 원의 법무사 수수료로 계약을 진행할 수 있으며, 이 경우 법적 리스크를 최소화할 수 있습니다. 게다가 최근에는 블록체인 기반의 부동산 직거래 플랫폼이 등장하면서 거래 기록의 위변조 방지와 등기 절차 자동화 등이 가능해져, 전통적인 중개업소를 대체하는 새로운 구조가 점차 현실화되고 있습니다. 

 

2024년 서울 강동구의 김모씨는 상가 매물을 오픈마켓형 부동산 플랫폼에 등록하고, 실수요자인 개인사업자와 직접 연결되었습니다. 김씨는 계약 전 권리관계 조회 및 임대차 확인을 위해 법무사를 통해 사전 등기부 확인과 계약 자문을 받았으며, 계약서도 법무사가 작성하였습니다. 중개보수 없이 법무사 비용 40만 원만 들었고, 약 700만 원 수준의 중개보수를 절약할 수 있었습니다. 무엇보다 권리상 하자 없는 거래가 이루어졌기에, 법적 안정성과 비용절감을 동시에 달성한 셈입니다. 

 

 

중개보수의 법적 구조를 이해하고 매도자의 협상

부동산 중개보수는 단순히 고정된 금액이 아니라, 법률이 정한 '상한요율 이내에서 협의 가능'한 구조임을 이해해야 합니다. 이는 부동산 중개보수가 '법정 수수료'라는 오해에서 벗어나게 하며, 매도자에게 수수료 협상의 실질적 권리를 부여합니다. 예를 들어, 주택 매매 시 6억 원 이하일 경우 최대 0.4%, 9억 원을 초과할 경우 최대 0.9%로 정해져 있지만, 어디까지나 ‘상한’이지 의무 요율이 아닙니다. 이는 공인중개사법 시행규칙 제20조에서 명시한 부분으로, 매도자가 수수료를 협상할 수 있는 여지가 존재한다는 것을 의미합니다.

문제는 대부분의 매도자가 이 제도를 모른 채, 중개사가 제시하는 최고 요율을 수용하고 있다는 데 있습니다. 하지만 수요와 공급의 법칙이 작용하는 시장에서, 매물의 인기, 입지, 가격 조건 등이 유리할수록 수수료 협상력이 매도자 쪽으로 기웁니다. 이는 단순한 가격 할인 요구가 아닌, 법적 권리를 토대로 한 전략적 대응입니다. 중개사 입장에서 매물 회전이 빠른 고급 매물은 광고비용이나 인력 부담이 적어, 일정 부분 수수료 인하도 고려하게 됩니다.

거래 금액	상한 요율 예시	복비(1주택 기준)
6억 원 이하	0.4% 이내	240만 원 이내
6~9억 원	0.5% 이내	최대 450만 원
9억 원 초과	0.9% 이내	최대 810만 원

 

 

매수자에게 중개사를 소개하고, 수수료 협상

즉, 법적으로 매도자와 매수자 각각 중개보수를 부담하는 구조지만, 부동산 거래 실무에서는 한 중개사를 통해 양측이 동시에 계약하는 것이 일반적입니다. 이때 매도자가 이미 매수자에게 중개사를 소개하거나 소개비를 일부 받는 방식으로 수수료 부담을 줄일 수 있습니다.

 

실제 부산 해운대구의 B씨는 자신이 신뢰하는 중개업소에 매물을 등록하면서 “매수자도 제가 데려오면 중개보수는 매수자에게 청구해 달라”고 협의했습니다. 이후 매수자를 직접 소개하며 계약을 체결했고, 매수자가 중개보수를 전액 부담하면서 매도자는 복비를 한 푼도 내지 않았습니다.

 

 

공동중개나 전속중개 대신 ‘개방형 일반중개’ 활용

중개계약은 크게 전속중개(한 중개사만 매물 등록)와 일반중개(여러 중개사가 동시에)로 나뉩니다. 일반중개를 선택하면 복수 중개업소 간 경쟁이 유도되며, 수수료 인하 경쟁이 발생하기도 합니다. 매도자는 자신에게 유리한 중개인을 선택할 수 있는 구조가 됩니다.

실례로

고양시 일산서구의 D씨는 아파트 매도를 위해 3개 중개업소에 일반중개 방식으로 매물 등록 후, 가장 적극적이고 수수료를 낮춰주는 중개사를 선택했습니다. 경쟁 구조에서 최종적으로 0.3%의 복비로 거래 성사, 약 270만 원의 절약이 가능했습니다.

 

 

복비 절감 전략 요약표

전략	적용 방법	기대 절감 금액
직거래	플랫폼 활용 + 법무사 활용	최대 100% 절감
수수료 협상	상한선 이하로 협상	약 30~50% 절감
매수자 유도	매수자에게 부담 전가	최대 100% 절감
일반중개	중개업소 간 경쟁 유도	10~50% 절감

 

복기하기!!!

부동산 매도 시 복비는 법적으로 상한선만 정해져 있을 뿐, 협상과 구조 설계에 따라 얼마든지 줄일 수 있습니다. 매도자 입장에서 가장 중요한 것은:

• 법적 구조를 이해하고
• 적극적인 협상력을 갖추며
• 중개사와의 신뢰 관계를 전략적으로 활용하는 것입니다.

부동산은 몇 천만 원, 몇 억 원이 오가는 고가 거래이므로, 수수료에 대한 협상도 철저한 전략이 되어야 합니다. 복비를 줄인다는 것은 단순한 절약이 아니라, 더 나은 자산관리의 시작이 될 수 있습니다.