부동산 재개발.재건축 매도 시점 알아보기(+2025년 현재)

부동산/부동산 매도

showpen 2025. 7. 1. 15:30

2025년 6월 현재, 부동산 시장이 뜨겁습니다. 혹자는, 놓치면 땅치고 후회할 기회가 결정적으로 도래한 시점이 2025년이라고 말합니다. 리스크 없는 매도를 위해 구체적인 전략과 수익 구조에 대해 알아보겠습니다.

재개발·재건축은 조합 설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 입주의 순서로 진행되며, 각 단계마다 시장이 반응하는 시세 프리미엄의 크기가 다릅니다.

조합 설립 전후: 아직 불확실성이 큰 초기 단계로, 구역 지정만으로는 기대 수익이 제한적이며, 일부 극히 예외적인 사례에서만 시세 상승이 발생합니다.

사업시행인가 직후: 행정 승인에 따라 사업 현실화 가능성이 높아지고 시장 반응도 급격히 상승하여, ‘첫 번째 매도 타이밍’으로 간주됩니다 .

관리처분인가 시점: 분양가 및 입주권 권리 명확화가 이루어져 안정성과 실현 수익이 동시에 확보되는 ‘두 번째 결정적 시점’입니다 .

입주 후 4~5년차: 단지 완성 후 정주 여건이 안정되면 전세 회전과 시장 수요가 결합해 시세가 다시 상승하는 경우가 많습니다 .

공공 통계 및 지자체(국토부와 한국부동산)자료에 따르면, 2025년 기준 대부분 재개발 구역에서 사업시행인가 이후 12~18개월 내 시세가 10~20% 상승하는 패턴이 확인되며, 다음은 최근 실거래자의 인터뷰 사례입니다.

현지 인터뷰(서울 용산구 A 조합 사무실):
“사업시행인가 나자마자 문의가 폭증했고, 권리 매물은 2개월 만에 조합가보다 평균 1.5억 원 높은 호가로 거래되었습니다.”

인천 동구 B 지역 주민:

“2017년에 사업 승인했지만 지연이 길어지면서 권리 매물이 역전되어 3억 원대 가격이 현재 2.5억 원까지 떨어졌습니다.”

전국 부동산 전문가 L씨:

“조합원들은 일반적으로 사업시행인가 직후와 관리처분인가 직후에 순차적으로 권리 매물을 회수하려는 경향이 강합니다.”

조합원 지위 양도 제한

현행 도시정비법에 따르면 재개발·재건축의 경우 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지됩니다

일부 서울시 조례에선 안전진단 통과 이후부터 양도 금지 폭을 확대하는 개정 논의가 진행 중입니다.

초과이익환수제(도시정비법)

조합 설립 전 매도는 초과이익환수세 대상에서 제외되므로 세 부담 없이 권리 매도를 할 수 있다는 장점이 있습니다.

양도소득세 및 비과세 조건

관리처분인가 이후 권리 매도 시 양도세가 부과되며, 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 조건을 충족하면 일부 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

전문가 의견 요약

“사업시행인가와 관리처분인가 사이가 중위험·중수익의 황금 구간”이며, “입주 후 1~2년간 정체, 4~5년차 시점은 실거주 시장의 긍정적 후광 효과가 결합되어 장기 보유자에게 가장 유리하다”고 평가됩니다.

2025년 현재 기준으로 가장 수익·효과 밸런스가 좋은 시점은 '사업시행인가 직후부터 관리처분인가 전후까지'입니다. 이 시기에 매도하면 프리미엄 상승을 누리면서 과도한 세 부담 없이 수익 실현이 가능합니다.

단기 회수 전략을 선호할 경우 조합 설립 전후 매도를 선택할 수 있으나, 사업 추진 지연 가능성과 기회비용을 신중히 고려해야 합니다.

장기 프리미엄 극대화 전략—입주 후 4~5년차까지 보유—는 시장이 안정된 지역에서 유효하며, 장기간 자금 묶임을 감수할 자신이 있는 투자자에게 적합합니다.

마지막으로, 정비사업 단계, 양도세 규정, 현지 사업 진척 정보, 정부 정책 변화를 지속적으로 모니터링하고, 부동산·법무·세무 전문가 조언을 병행하는 것이 최적의 전략 실행 핵심입니다.

위 분석을 통해 귀하의 투자 성향과 자금 계획, 위험 감내 수준 등에 맞는 매도 시점을 전략적으로 결정하시길 권합니다.