임대차보호법의 한계

임대차보호법의 구조와 한계 – ‘보호의 기준’은 있지만 ‘절차의 빈틈’은 여전

주택임대차보호법(이하 "임대차보호법")은 임차인의 최소한의 주거권 보호를 위해 1981년 제정되어 수차례 개정을 거쳤습니다. 현행 법은 전입신고와 확정일자 두 가지를 충족한 경우 임차인을 ‘대항력’과 ‘우선변제권’의 주체로 인정하며, 보증금 회수를 위한 민사상 보호를 제공합니다. 그러나 이 ‘이중요건’ 충족이 법적 보호의 절대적인 기준으로 작동하면서, 특정 조건을 갖추지 못한 임차인은 법적 사각지대에 놓이는 문제가 빈번합니다.

 

특히 사회초년생, 외국인, 고령자 등 정보접근성이 낮은 계층은 권리관계나 확정일자 절차를 인지하지 못해 보호받지 못하는 경우가 많습니다. 예컨대 계약서만 받고 전입신고를 늦게 한 경우, 뒤늦게 근저당이 설정된 채권자보다 변제순위가 밀리게 되고, 보증금 전액을 손해보는 결과로 이어질 수 있습니다. 이처럼 임대차보호법은 명확한 기준을 설정하고 있음에도 현실적으로 제도적 접근에 어려움을 겪는 집단에게는 ‘사실상 보호받지 못하는’ 결과를 낳는 구조적 한계를 내포하고 있습니다.

사각지대 유형 ① 확정일자·전입신고 미비 및 소형주택 계약

법률상 임차인의 보호 요건으로 명시된 ‘전입신고+확정일자’ 요건은 보호의 전제가 됩니다. 하지만 아래 표와 같이 이를 놓쳤을 경우, 사실상 구제 수단은 거의 없습니다.

임차인 보호 요건 미충족 시 손실 사례 유형표

구분	설명	피해 가능성
전입신고 누락	주소지를 이전하지 않고 거주	대항력 상실 → 낙찰 시 명도 대상
확정일자 미신청	확정일자 받지 않음	우선변제권 부재 → 후순위 밀림
지분계약·이중계약	공동소유물, 이중 계약 등	전세계약 무효로 판단될 수 있음
보증보험 미가입	보증보험을 알지 못하거나 거절됨	사고 발생 시 보증금 전액 손실 가능

 

특히 고시원, 다가구주택, 원룸 등 일부 소형주택은 건축법상 주택이 아니거나 주소가 분리되지 않은 경우가 많아 전입신고 자체가 불가능하거나 확정일자 효력이 미흡한 경우가 있습니다. 이러한 점은 특히 단기 거주자, 사회초년생 등 저소득 계층에게 불리하게 작용하며, 법적 제도의 사각을 더욱 확장시키는 요인이 됩니다.

 

사각지대 유형 ② 신탁등기·공동담보·명의신탁 등의 구조적 위험

현행 임대차보호법은 표면상 임대인과의 계약만으로 보호를 보장하지만, 실질적인 권리관계의 복잡성이 개입된 경우 보호의 공백이 발생합니다. 대표적인 것이 신탁등기 부동산입니다. 임차인이 위탁자(소유자)와 계약했으나, 실소유권이 신탁사에 있을 경우 신탁사의 동의가 없으면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

또한, 공동담보 설정으로 다수의 임차인이 같은 보증금 담보를 공유하는 경우, 보증금 전액을 회수하지 못하는 피해가 빈번하며, 이중계약이나 명의신탁 등의 수법을 통한 계약은 법적으로 무효 처리돼 보증금 반환이 원천 차단되는 사례도 있습니다.

구조적·제도적 사각지대 유형표

유형	설명	법적 보호 한계
신탁등기 부동산	수탁자 동의 없이 임대차계약 체결	대항력, 우선변제권 인정 불가
공동담보 전세	하나의 담보로 다수 임차인 계약	회수액 비례배분, 피해 확산
명의신탁·위장계약	제3자의 명의로 계약 체결	계약 무효로 보증금 반환 불가
상가용 오피스텔	주거용이 아닌 상업용으로 계약	주택임대차보호법 적용 제외

 

위와 같은 구조는 법률 해석상 보호에서 제외되는 경우가 많아, 임차인은 민법상 불완전한 채권자로 남게 되며, 실질적 구제는 불가능하거나 장기소송을 통해서만 일부 가능하게 됩니다.

전문가 소견 및 제도 개선 방향

임대차보호법은 일정 조건 하의 임차인 보호에는 효과적으로 작동하지만, 현실의 다양성과 거래 구조의 복잡성에 충분히 대응하지 못하고 있습니다. 법률의 표준화된 적용은 반드시 필요하지만, 동시에 ‘임차인 보호 범위를 확대’하고 ‘정보 접근성을 높이는 정책’이 병행되어야 합니다.

우선, ‘확정일자+전입신고’라는 이중요건 외에도 보증보험 자동가입 제도, 등기부등본 내 임차인 보호 경고 표시, 신탁등기 사전고지 의무화 등이 법률 개정을 통해 이뤄져야 합니다. 또한, 청년·고령자·외국인 대상의 계약 전 사전 정보 교육 의무화 및 공인중개사 의무 설명제 강화도 반드시 포함돼야 할 개선사항입니다.

마지막으로, 피해 발생 시 신속한 구제를 위한 임시보호센터 확대, 전세사기 특별법과의 연계 구제 체계 마련, 피해자 연대·지원 단체와의 정책협력 등이 사각지대를 줄이는 실효적인 방안이 될 것입니다.

 

 

-참고사항-

임대차 사각지대 해소 관련 주요 개선 입법안 요약 (2023~2025 기준)

입법안	발의자 및 시점	주요 내용	임차인 보호 강화 방향
주택임대차보호법 개정안 (2023.6. 이성만 의원 대표발의)	국회 국토교통위	전세 계약 시 보증보험 가입 의무화, 미가입 시 계약 무효 또는 중개인 제재	피해 예방을 사전적 단계 에서 유도
신탁등기 부동산 임대차 보호법 (2023.10. 김회재 의원 외)	법사위	신탁 부동산의 경우, 수탁자 동의 없이 임대차계약 체결 불가 및 임차인 보호 고지 의무 부여	신탁 사기 방지, 대항력 확보 명확화
주택임대차보호법 일부개정법률안 (2024.3. 정부안)	국토부	확정일자 및 전입신고 외에 ‘전세보증금 보증 가입’을 제3의 대항요건으로 인정	제도적 사각지대 최소화
공인중개사법 개정안 (2024.4. 여당 대표발의)	국토위	계약 전 공인중개사가 보증보험 가입 여부, 신탁여부, 대항력 가능성 필수 설명 의무화	임차인의 정보 격차 해소
전세사기 피해자 구제 특별법 개정안 (2025.1 시행)	정부 + 국회	피해자의 확정일자 요건 완화, 전입신고 누락 시에도 ‘고의 피해’로 입증 가능하면 보호 가능	기존 요건 미충족자도예외적으로 구제 가능