공동명의 전세계약 - 법적 대응

공동명의 부동산에서 전세계약 시 법적 구조와 문제의 핵심

공동명의 주택은 민법 제264조에 따라 "공유물"로 간주되며, 그 관리와 처분에 관한 사항은 각 공유자의 동의가 있어야 효력이 발생합니다. 특히, 전세 계약처럼 공유물의 사용·수익을 제3자에게 제공하는 행위는 단순한 유지 관리 행위를 넘어서기 때문에, 공유자 전원의 동의가 필요하다는 것이 대법원 판례(대법원 2005.11.10. 선고 2004다29765 판결 등)의 일관된 입장입니다.

따라서 공동명의 주택에서 한 사람만의 명의로 체결된 전세 계약은 공동소유자의 대표권이나 대리권이 명확히 인정되지 않는 이상 원칙적으로 무효로 볼 수 있으며, 이 경우 세입자는 계약의 유효성을 주장하기 어렵습니다. 다만, 공유자의 묵시적 추인 또는 [표현대리(민법 제125조)]에 해당하는 경우에는 예외적으로 유효한 계약으로 간주될 수 있습니다.

결국 핵심은 '계약 당시 세입자가 상대방의 대리권 유무를 알 수 있었는지', 그리고 '공동명의자 중 한 사람이 전세보증금 전액을 수령하고 이를 공동소유자의 권한을 넘어 사용했는지' 여부에 따라 임대인의 책임 범위와 세입자의 보호 가능성이 결정됩니다.

 

공동명의 전세계약 시 세입자 보호 범위 : 확정일자와 전입신고의 한계

전세 계약 체결 시, 세입자가 확정일자와 전입신고를 마쳤다고 해도, 공동소유자의 명시적 동의 없이 체결된 전세 계약은 그 자체로 무효일 수 있기 때문에, 통상의 전세권자와 같은 보호를 받지 못하는 위험이 있습니다. 이는 「주택임대차보호법」의 기본 취지에도 불구하고, 민법상의 대리권·소유권 문제로 인해 효력이 제한되는 경우입니다.

주택임대차보호법 제3조에 따라 확정일자와 전입신고를 완료한 경우 일반적으로 우선변제권이 인정되지만, 이는 유효한 전세 계약을 전제로 하는 권리입니다. 즉, 임대차계약이 무효라면 임차권 자체가 부정되므로, 법적 효력이 없는 계약에 따라 발생한 우선변제권은 보호받기 어렵습니다.

하지만 세입자가 선의로 계약하고, 계약 당시 상대방이 단독 소유자인 것처럼 행동했으며, 등기부상 이를 확인하기 어려웠거나, 또는 공동소유자 간에 암묵적인 위임이 있었던 정황이 있다면 **민법 제126조(표현대리)**가 적용되어 세입자가 보호받을 가능성도 있습니다.

 

공동명의 전세계약 시 임대인의 책임 범위: 불법행위와 손해배상 가능성

한 명의 공동소유자만의 동의로 체결된 계약이 무효가 될 경우, 해당 계약을 체결한 임대인에게는 불법행위(민법 제750조) 또는 '채무불이행에 따른 손해배상 책임(제390조)'이 발생할 수 있습니다. 특히 전세보증금을 수령하고 이를 유용했다면 횡령 또는 사기죄 등의 형사책임도 문제될 수 있습니다.

세입자는 손해배상을 청구함과 동시에, 전세보증금 반환청구 소송 또는 임차권 등기명령을 신청해 우선순위 확보 및 대항력을 주장할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 실질적인 반환 가능성은 가해 임대인의 재산 보전 상태, 즉 부동산의 경매 또는 임의매각 등의 상황에 따라 달라집니다.

또한, 공동명의자 중 계약에 관여하지 않은 사람이 해당 계약의 무효를 주장하지 않고, 오히려 그 이익을 향유했다면, 그에게도 '부당이득반환책임(민법 제741조)'이 발생할 수 있습니다. 이런 경우, 법원은 전체 정황에 따라 공동명의자의 공동 책임을 인정하기도 합니다.

 

공동명의 전세계약의 실제 사례와 전문가 의견

사례 1.

[서울 마포구 사례, 2023년 9월]

공동명의로 된 주택의 남편 명의로만 전세계약이 체결되었고, 아내는 이에 대해 전혀 몰랐다고 주장했다. 세입자는 전입신고와 확정일자를 받았으나, 계약은 무효 판정을 받았습니다. 세입자는 보증금 2억 원 중 절반만 돌려받았고, 나머지는 채권 추심절차를 통해 진행 중입니다. 법원은 남편에게 불법행위에 따른 손해배상 책임을 인정했으나, 아내에게는 '계약 인식 및 동의 부존재'를 이유로 책임을 묻지 않았습니다.

사례 2.

[부산 해운대구, 2024년 4월]

공동명의 주택에서 아내가 단독으로 계약을 체결한 뒤, 보증금 1억 5000만 원을 수령하고 잠적. 남편은 법적 책임을 부인했으나, 재판부는 평소 부부가 주택을 함께 관리하고 세입자에게 신뢰를 주었음을 이유로 공동책임을 인정했습니다. 결국 부부의 재산에서 강제집행을 통해 보증금을 일부 회수할 수 있었습니다.

사례 3.

[인천 연수구, 2025년 2월]

계약 당시 등기부등본을 세입자가 확인했음에도 '공동소유' 표시를 인지하지 못하고 단독명의로 오인한 사례. 법원은 세입자의 확인 의무 소홀을 지적하며, 임대인의 사기 혐의는 인정했으나 계약 무효로 보증금 우선변제를 부인했습니다. 이는 세입자가 사전에 등기부 열람만 철저히 했다면 예방 가능한 사례였.습니다

 

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공동명의 주택에서 전세 계약을 체결할 경우, 공동소유자 전원의 서면 동의가 반드시 필요합니다. 단 한 명의 임대인만으로 전세 계약이 체결되었다면, 세입자는 그 계약의 유효성에 대해 위험을 감수해야 하며, 법적 보호 범위가 제한될 수 있습니다. 계약 전 반드시 등기부등본의 소유관계를 확인하고, 서면 위임장 또는 공동명의자의 확인서를 확보하는 것이 필요합니다.

부동산 전문 변호사 윤태*(법무법인 명**)은 “공동명의 주택의 전세계약은 민법상 '공유물의 처분'으로 보기 때문에, 반드시 쌍방 동의와 명확한 계약 구조가 필요하다”고 강조합니다. 더불어, 그는 “표현대리나 묵시적 대리로 인정받기 위해서는 그에 맞는 정황 증거 확보가 중요하므로, 문자, 통화 녹취, 현장 사진 등을 보존해두는 것이 좋다”고 조언합니다.