전세사기 판결 사례

법원의 전세사기 판단 기준과 배경

전세사기 사건에서 법원이 가장 중시하는 판단 기준은 "기망의 고의성"과 "피해자의 보호가능성"입니다. 일반적으로 임대인이 고의로 세입자를 기망하여 임차계약을 체결하고 보증금을 편취한 경우 형사처벌이 이루어지며, 민사상 손해배상도 병행됩니다. 전세사기 유형은 다양하지만, 법원은 특히 허위로 임대차계약을 체결하거나 담보권 설정 사실을 은폐한 경우를 중대한 기망행위로 간주합니다. 판결문에서는 피해자들의 사전확인 가능 여부와 경위, 임대인의 사기 전력 등을 종합적으로 판단하여 징역형 또는 집행유예, 손해배상 명령 등을 선고합니다.

 

 

 

실제 전세사기 판례 분석 사례 ① : "다중전세 계약 사기" - 대법원 2019도12961 판결

 

본 사건은 임대인이 동일한 부동산에 대해 여러 명에게 중복으로 전세계약을 체결한 사례입니다.

피고인은 서울 강서구 소재 빌라 1채를 담보로 금융기관 대출을 받고도 이를 세입자에게 고지하지 않았으며, 같은 집에 대해 세입자 3명에게 순차적으로 전세보증금 계약을 체결했습니다. 법원은 피고인이 명백히 보증금 반환 능력이 없음에도 불구하고 계약을 반복한 행위를 사기로 판단하였으며, "임대인의 고의적 반복행위는 단순한 민사상 채무불이행이 아닌 형법상 사기죄에 해당한다"고 판시했습니다. 결과적으로 피고인에게 징역 3년 6개월의 실형이 선고되었습니다.

이 사례는 세입자가 계약 전에 등기부등본을 확인했더라도 선순위 임차인의 존재나 대출 내역이 은폐된 경우 피해를 피하기 어려웠다는 점에서 세입자의 보호 장치가 미흡함을 드러낸 판결입니다.

 

 

실제 전세사기 판례 분석 사례 ② : "갭투자형 깡통전세" - 수원지방법원 2022고단7653

본 사건의 피고인은 2021년부터 수원시 권선구 일대 노후 빌라 10여 채를 매입한 후, 실제 매매가보다 높은 금액으로 전세를 내놓아 보증금을 받아낸 뒤 이를 다른 부동산 매입에 사용하는 방식의 갭투자형 사기 수법을 사용했습니다. 전세보증금은 해당 주택의 시세보다 높아 사실상 회수가 불가능한 구조였고, 대출 및 세금 체납으로 인해 건물은 경매에 넘어갔습니다.

법원은 "전세금 회수가 불가능한 상황임을 알면서도 고의로 다수의 세입자를 모집한 행위는 명백한 사기"라며, 징역 5년형을 선고했습니다. 또한 세입자 8명에게 총 6억 4천만 원의 손해배상 명령이 병과되었습니다.

이 판례는 법원이 갭투자의 투기 목적과 구조적 기망성을 구체적으로 인정한 첫 사례 중 하나로, 전세사기와 투자 실패의 경계를 명확히 한 판결로 평가됩니다.

 

 

실제 전세사기 판례 분석 사례 ③ : "명의 신탁 사기 및 임차권 침해" - 서울남부지법 2023고단10427

본 사건에서는 피고인이 타인의 명의로 부동산을 매입한 후 세입자에게 임대하면서, 해당 명의인이 전세계약 사실을 알지 못한 사례입니다. 피고인은 명의자인 지인의 이름으로 다세대 주택을 매입하고, 이를 본인의 소유인 것처럼 세입자에게 허위 설명을 하여 전세계약을 체결했습니다. 이후 해당 건물은 채권자에 의해 압류되었고, 세입자는 보증금을 돌려받지 못했습니다.

법원은 피고인이 명의 신탁을 통해 실소유를 숨기고 제3자의 권리를 침해한 점에 대해 강하게 질타하며, 징역 2년과 집행유예 3년, 사회봉사 200시간을 선고했습니다. 특히 판결문에서는 "세입자는 부동산 실소유자 확인을 할 합리적인 경로가 없었으며, 임대인은 이를 이용한 기망행위를 통해 이익을 취한 것으로 판단된다"고 강조하였습니다.

이 사건은 명의 신탁과 허위 임대가 결합한 복합형 전세사기로, 향후 유사 사례에 경종을 울린 판례로 꼽힙니다.

 

전세사기 판례 종합 분석표

사례	전세사기 유형	주요 쟁점	판결 내용	피해 보상 여부
사례 ①	다중계약 사기	고의 중복 계약, 고지의무 위반	징역 3년 6개월	민사 손배 병과
사례 ②	깡통전세형 갭투자 사기	시세와 전세금 차이, 반복계약	징역 5년, 손배 6억 4천만 원	일부 피해 보상 인정
사례 ③	명의신탁 허위계약	실소유자 불일치, 기망행위	징역 2년, 집유 3년	보상은 민사소송 별도 진행

 

 

전문가의 전세사기 판례에 대한 평가 및 개선점 제안

위 사례들을 종합하면, 전세사기는 단순한 계약상 분쟁이 아닌 고의적 사기 범죄로 강하게 처벌되고 있으며, 피해자 보호에 대한 법원의 인식 또한 강화되고 있습니다. 그러나 여전히 다수의 피해자는 재산권 회복에 어려움을 겪고 있으며, 민사소송 절차의 장기화, 보증보험 미가입 등 구조적 한계에 노출되어 있습니다.

전문가들은 이를 해결하기 위한 제도로서 ▲의무적인 임대인 보증보험 가입, ▲계약 전 세입자 정보공시 시스템 도입, ▲지자체 차원의 전세 계약 사전 검증 서비스 강화 등을 제안하고 있습니다. 특히, 국토교통부가 운영 중인 전세사기 신고센터와 지자체의 사기 예방 교육 프로그램은 제도적 보완으로 평가받고 있으며, 판결문을 통한 전세사기 유형별 정보 공개 확대가 필요하다는 지적도 많습니다.