전세보증금 반환 보증보험

전세보증금 반환 보증보험이란?

전세보증금 반환 보증보험은 임대인이 계약 기간 종료 시 전세보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관(주로 HUG: 주택도시보증공사, 또는 SGI 서울보증)이 세입자에게 대신 반환하고, 추후 임대인에게 구상권을 행사하는 제도다.

이 제도는 「주택임대차보호법」 제10조의2 및 「주택도시기금법 시행령」을 근거로 하며, 임차인의 재산권을 보호하는 핵심 안전장치로 기능한다.

전세사기 피해가 급증함에 따라 2023년부터 보증가입 문턱이 완화되고, 보증료 일부를 정부가 지원하는 정책도 시행되고 있다. 특히, HUG 보증보험은 수도권, 지방에 관계없이 전국 단위로 적용되며, 깡통전세 등 고위험 지역의 세입자 보호에 있어 필수 수단으로 간주된다.

보증보험 가입 절차 및 조건

보증보험에 가입하기 위해서는 다음과 같은 절차를 따른다. 먼저, 임대차 계약서, 확정일자 부여, 전입신고 완료 등의 서류를 준비한 후 보증기관의 심사를 거쳐야 한다. 심사 과정에서는 보증 대상 주택의 담보가치, 근저당권 여부, 임대인의 채무 이력 등이 평가된다.

 

보증보험 가입 요건 주요사항

항목	내용 설명
대상 주택	아파트, 연립, 다세대주택, 오피스텔 등 주택용 건물
임차인 자격	전입신고 및 확정일자를 받은 실거주 목적의 임차인
보증금 한도	HUG 기준: 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하 (2025년 기준)
보증기관	HUG, SGI서울보증, 한국부동산원(일부 지역 시범사업 중)
필요 서류	임대차계약서, 주민등록등본, 건축물대장, 전입신고 내역 등
보증료율	평균 0.128~0.154% 수준, 정부지원 적용 시 감면 가능

 

가입은 보증기관 홈페이지 또는 위탁은행(우리, 국민, 농협 등)을 통해 신청 가능하며, 최근에는 온라인 간편 인증과 모바일 접수도 확대되어 접근성이 개선되고 있다.

 

실제 적용 사례와 법적 효력

사례 1: 전세금 2억 5천만 원 반환 거절

서울 구로구에 거주한 A씨는 2024년 6월, 전세 계약 만료 후 임대인이 반환을 거부하자 HUG 보증보험에 청구하여 전세금 전액을 수령하였다. 이후 HUG는 임대인에 대해 구상권을 행사하고, 해당 주택에 채권가압류를 걸어 경매를 신청했다. 법원은 「주택임대차보호법」 제3조의2에 따라 A씨의 보증금 반환 청구권을 인정하였다.

사례 2: 깡통전세 지역에서 보증보험 미가입 피해

부산 진구의 신축 다세대주택에 입주한 B씨는 전세보증금 1억 8천만 원을 계약했으나, 해당 주택이 이미 담보대출로 과도하게 설정된 깡통전세임이 나중에 드러났다. B씨는 보증보험 미가입 상태였고, 임대인이 도주한 상태여서 사실상 전세금 전액을 회수하지 못했다. 이 사건은 보증보험 미가입의 위험성을 잘 보여준다.

 

전세보증금 반환보증의 주요 법적 효력

항목	적용 및 내용
효력 발생 시점	보증계약 성립 시점부터 임대차 종료일까지 보장
보증기관의 권한	전세금 반환 후 임대인에게 구상권 행사, 채권압류, 경매 가능
법률 근거	「주택임대차보호법」 제10조의2, 「주택도시기금법 시행령」 제34조
우선변제 효력	보증보험 청구 전, 확정일자와 전입신고를 완료한 경우, 우선변제권 인정
손해 회피 기능	보증가입자는 임대인 도산·사기 시에도 전세금 회수 가능

 

전문가 의견과 정책 방향

전문가들은 보증보험을 ‘세입자의 생명보험’에 비유한다. 법무법인 덕원 이준호 변호사는 “전세보증금 반환보증보험은 깡통전세, 이중계약 등 예측하기 어려운 사기 유형에 대한 최소한의 방어막”이라고 평가한다. 특히, 최근에는 사회취약계층을 위한 정부 보증료 지원 사업도 확대되며, 제도의 실효성이 더욱 높아지고 있다.

한편, 일부 임대인은 보증보험 가입을 기피하거나, 세입자에게 계약서 상 ‘보증가입 불가’ 특약을 요구하기도 한다. 이 경우에는 계약 전 반드시 등기부등본 확인, 감정가 대비 보증금 비율 분석 등을 통해 위험 여부를 사전에 판단해야 한다.

정부는 2025년부터 **임대차 정보시스템(렌트맵)**을 통해 보증보험 가입 가능 여부, 보증가입률 등을 투명하게 공개하고, 고위험 건물에 대해 보증가입 의무화를 추진하고 있다.

 

복기하기!!!

• 전세보증금 반환보증보험은 전세 사기 또는 임대인 부도 시 보증금을 보호하는 제도.
• 가입 조건 충족 시 HUG, SGI 등 보증기관이 반환을 대행하고, 추후 임대인에 구상권을 청구함.
• 전입신고 + 확정일자 + 보증보험은 전세 세입자의 3대 안전장치.
• 보증보험 미가입 시 피해 발생 시 법적 회수 어려움.
• 전문가들은 “전세 계약 시 보증보험 여부는 가장 먼저 확인해야 할 사항”이라고 강조.

 

HUG 전세보증금반환보증 신청

• HUG 홈페이지 내 “보증이행 관련서식” 메뉴에서 청구·신청서 양식 다운로드 가능  (https://www.khug.or.kr)
• 청구서류: 보증채무이행청구서, 대위변제증서, 계좌입금의뢰서, 주택임차권등기명령 취하·해제신청서 등